不動産の根抵当権とは？そのまま相続する場合の流れや抹消の方法を解説

不動産を相続するとき、根抵当権が設定されているケースがあります。
一般的な抵当権とは似て非なる特徴を持っており、相続を急がなくてはなりません。
では、一体どのような権利を指すのでしょうか？
今回は根抵当権とはなにか、設定された不動産をそのまま取得する流れや抹消の方法について、相続診断士の資格を持つスタッフが在籍している弊社が解説します。

不動産相続における根抵当権とは？

まずは、根抵当権とはなにか、不動産相続を急ぐ理由について解説します。

根抵当権とは？

根抵当権とは、お金を借りたり返済したりといったことを、何度も繰り返しおこなえる権利のことです。
契約時に限度額を設定し、その限度額の範囲内であれば、借り入れと返済を何度でも実行できます。
限度額は不動産の担保上限額であり、土地や建物の資産価値が高いほど、限度額も増える仕組みです。

抵当権との違いとは？

マイホームを購入するとき、住宅ローンを組む方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンを組むと、お金を貸した金融機関は、その土地や建物に対して抵当権を設定します。
抵当権とは、金融機関がマイホームを担保に設定する権利です。
金融機関は万が一返済が不可になったり滞った場合、担保にしている不動産を売却し、貸したお金を回収します。
また、マイホームの購入時などに用いる抵当権は、借りたお金を完済すると抹消できるようになるのが特徴です。
残債を完済した際は金融機関から届いた解除証書などを法務局へ提出し、抵当権の抹消登記をおこないます。
一方、根抵当権とは完済してもお互いの合意がない限り、その権利が抹消されることはありません。

用いられるケースとは？

この権利は、主に事業をおこなっている方が用いるのが一般的です。
事業をおこなう場合、会社の運転資金を何度も借りることになります。
先述のとおり、抵当権の場合は借りたお金を完済すると抹消され、新たな借り入れをする際は、再度登記が必要です。
抹消手続きにも登記にも、当然ですが費用や手間がかかります。
運転資金を借りたり返済したりする場合、その都度、抹消の手続きと登記の手続きをおこなわなくてはなりません。
根抵当権を設定することによって、そのような手間や費用がなくなるので、使い勝手が良いことがメリットです。
そのため、事業をおこなっている方向けの権利といえるでしょう。

相続を急ぐ理由とは？

根抵当権が設定された不動産は、相続を急ぐ必要があります。
その主な理由は、相続の開始後に6か月以内に登記をおこなわないと、元本が確定するからです。
元本確定とは、根抵当権を辞めるときの手続きを指します。
借り入れているお金がどのくらいあるのかを確認し、返済を終了したうえで、そのタイミングでの借り入れ金を確定します。
元本確定がおこなわれると、抵当権と同じ扱いとなるので、新たな借り入れができなくなるということです。
また、相続放棄をする場合、相続が開始してから3か月以内に手続きをおこなわなくてはなりません。
財産を取得するときよりも、迅速な対応が求められるので注意が必要です。

根抵当権が設定された不動産をそのまま相続する方法

続いて、根抵当権が設定された不動産を、そのまま相続する流れについて解説します。

お金を借りたり返済している金融機関に連絡を入れる

まずは、金融機関に連絡を入れることから始めます。
そのまま財産を取得する場合、債権者が発行した書類が必要です。
債務者が亡くなったことを伝え、必要書類を取り寄せておきます。

土地や建物の取得者を決める

そのまま相続する場合、金融機関に連絡を入れたあとは、誰が土地や建物を取得するのかを決めます。
有効な遺言書がない場合、遺産分割協議にて決めるのが一般的です。
遺産分割協議とは、財産の取得方法や割合を、当事者全員で話し合うことを指します。
遺産分割協議は、財産を取得する権利を持つ方全員でおこなわなくてはなりません。
そのため、誰か1人でも欠けた状態でまとまった話し合いは、無効となるので注意が必要です。

所有者を変更する

土地や建物の所有者が決まったあとにおこなうことは、所有者の変更手続きです。
不動産の所有者を、亡くなった方から取得した方に変更する手続きを、相続登記と呼びます。
相続登記は、義務化されている手続きです。
正当な理由がなく手続きを怠りそのままの状態で放置してしまうと、ペナルティーが科せられます。
また、不動産は所有者でないと売却することができません。
そのため、売却を検討している場合も、所有者を変更する手続きは迅速におこなうべきといえます。

指定債務者の合意の登記をおこなう

権利をそのまま取得する場合、最後に指定債務者の合意の登記をおこないます。
この手続きをおこなうことによって、指定債務者は相続開始後の債務を担保することになります。
相続開始前の債務を担保するには、ほかの相続人です。

相続した不動産の根抵当権を抹消する方法

最後に、相続した不動産に設定されている、根抵当権を抹消する方法について解説します。

債務が残っている場合は不動産を売って完済する

債務が残っている場合、担保にしている不動産を売り、そのお金で債務を完済します。
だだし、売却金が債務を上回っている状態であることが条件です。
もし売却金が債務を下回っている場合、完済できないため、そのままでは売却が困難になります。
担保にしている土地や建物がどのくらいの価格で売れるのか、どのくらいの資産価値を持っているのかは、抹消時に重要なポイントとなるでしょう。

債務がない場合は金融機関と話し合い抹消登記の手続きをおこなう

債務がなければ、金融機関と話し合ったうえで、抹消登記の手続きをおこないます。
状況によっては、土地や建物ではなく「現金で受け取りたい！」と思う方もいらっしゃるでしょう。
そのような場合には抹消登記をおこなったあとに土地や建物を売り、売却して現金化します。
不動産をそのまま取得する場合、事業を承継しないのであれば、抹消登記をおこなうのがおすすめです。
先述のとおり、根抵当権は事業をおこなう方が、運転資金を取得するために使い勝手の良い権利となります。
事業を続けないのであれば残しておくメリットはなく、将来起こり得るトラブルを回避するためにも、抹消しておくと安心です。

売却金で完済できなければ相続放棄をする

土地や建物の売却金で債務を完済できなければ、相続放棄も選択肢の一つです。
相続放棄とは、プラスの財産（現金や土地など）よりマイナスの財産（借金や未払いの税金など）が多い場合に用いられます。
手続きをすることによって、最初から相続人でなかったことになり、財産についての権利や義務を放棄することになります。
ただし、先述のとおり相続放棄をするためには、一定の期間内に手続きをおこなわなくてはなりません。
期間を過ぎてしまうと、亡くなった方のプラスの財産もマイナスの財産も、すべて取得することになります。

まとめ

根抵当権とはお金を借りたり返済したりといったことを、限度額の範囲内で何度も繰り返しおこなえる権利のことで、主に事業をおこなっている方が用いるものです。
そのまま土地や建物を取得する場合は、金融機関に連絡を入れたり所有者を変更したり、指定債務者の合意の登記をおこなったりする必要があります。
抹消の条件は債務があるか否かによって異なり、土地や建物を売ったお金で完済できなければ、相続放棄も選択肢の一つです。