共有名義で不動産を購入するメリットとは？デメリットも解説！

不動産の共有名義とは

共有名義とは、単有ではなく複数人で所有権を共有することを指します。
共有名義とはどのようなものなのか、不動産を共有名義で購入する方法を見てみましょう。

 共有名義とは 

不動産における共有名義とは、購入した不動産を複数の名義ににすることを指します。
購入における注意点としては、親族間であれば自由に共有名義を設定できるわけではなく、不動産購入の資金を出した人だけが共有名義に設定されます。
よくある共有名義の例としては、夫婦のそれぞれが資金を出し合ってマイホームを購入した場合です。
また二世帯住宅で父親が自己資金を、息子が住宅ローンを組むようなケースも共有名義になります。
資金を出さずに共有名義になる例としては、不動産を相続した場合が代表的です。

上記の場合は、相続人同士で共有名義にするケースがあります。

 共有名義で不動産を購入する方法 

不動産の購入時には、不動産登記で新所有者の登記をします。
共有名義の不動産は複数人の連名で登記をしますが、それぞれ何割ずつ持分を有しているかを決定する必要があります。
こうした不動産の持分割合は、出資額の割合に応じて計算することが大切です。
5,000万円の不動産に対し、夫が2,500万円を、妻が2,500万円を出資した場合であれば、不動産登記の持分割合は２分の１ずつとなります。

共有名義で不動産を購入するメリット

共有名義にはどのようなメリットがあるか、具体的な内容をチェックしてみましょう。

 メリット① 複数の住宅ローン控除が受けられる 

共有名義で不動産を購入した場合、共有名義人はそれぞれが住宅ローン控除を受けられます。
住宅ローン控除とは年末の借入残高の0.7％分の額を、最大で13年間にわたり所得税や市民税から控除される制度です。
夫婦や親子で購入した共有名義の不動産は、夫と妻、親と子のそれぞれが住宅ローン控除で税負担を減らすことができます。
当たり前ですが、住宅ローン控除の対象となるのは住宅ローンを利用している人に限定されるため、預貯金から自己資金を出した場合は減税の対象外です。
補足ですが、住宅ローン控除を受けられる期間については、新築住宅が13年間で中古住宅は10年間となります。

 メリット② 将来的な相続税の節税 

共有名義で購入した不動産については、将来的に相続税の負担が減るため節税につながります。
共有名義人のどちらか一方が他界した場合、相続税は不動産の持分に応じた割合が対象となります。
したがって単独名義の不動産を相続した場合と比較をすると、同じ不動産でも１回の相続における税額が少なくなります。
しかしながら相続資産の合計が基礎控除内でおさまるようであれば、いたずらに共有名義を設定する必要はありません。

 メリット③ 売却時の控除が複数人に適用される 

共有名義の不動産を売却する場合は、特別控除が複数人に適用されることもメリットです。
マイホームの売却をおこなう場合、売却による利益（売却益）に対して所得税が課せられます。
この譲渡所得に対しては、最高で3,000万円の控除があります。
3,000万円の特別控除は共有名義人のそれぞれに適用されるため、夫婦または親子などで購入した共有名義の不動産は、さらなる節税効果も期待できます。
具体的な例を挙げると、夫婦2人の共有名義である不動産を売却した場合は、夫が3,000万円の特別控除を、妻も同じく3,000万円の特別控除が受けられます。

しかしながら、上記は売却益が3,000万円を超える場合にメリットとなり得るため、こちらもいたずらに共有名義の設定をする必要はありません。

 メリット④ 高額な不動産を購入できる 

夫婦や親子がそれぞれ住宅ローンを利用して共有名義で不動産を購入する場合は、それぞれの年収を合算するため、より高額な融資を受けられやすいメリットがあります。
借り入れ可能額が多くなるほか、年収が上がることにより住宅ローン審査が通過しやすくなる側面も共有名義のメリットです。

共有名義で不動産を購入するデメリット

共有名義での不動産購入にはデメリットもあります。
共有名義を検討されるお客様は、どのようなデメリットがあるか確認してみてください。

 デメリット① 相続でトラブルになりやすい 

親族間で共有名義の不動産において一方が他界した場合は、当人の遺産に対して相続が発生します。
このように相続が発生した場合、その権利をめぐり相続人の間でトラブルになりやすいことが共有名義のデメリットです。
共有名義の不動産が比較的トラブルになりやすいのは、共有名義の不動産が遺産として残された場合、その相続権はもう一人の不動産所有者に移るとは限りません。

具体的な例としては、父と息子の共有名義である不動産において父の他界により相続が発生した場合、父の不動産持分を同居していない弟が相続するようなケースが挙げられます。
遺産分割協議の結果によっては共有名義人の数が増えることもあるため、トラブルに注意しましょう。

 デメリット② 離婚でトラブルになりやすい 

夫婦間の共有名義で購入した不動産の場合、離縁などの理由でトラブルになる場合も考えられます。
共有名義の不動産を売却して離縁の財産分与をする場合であっても、双方が売却に向けて協力しなければ手続きが進みません。
もし双方のどちらかが売却したくないと考えるのであれば、売却自体が不可能になります。
また、双方のどちらかが住み続けることで合意した場合は、住む人が相手の共有持分を買い取るリスクも生じます。
相手の持分を買い取るためには多額の自己資金を要するため、実際には売却される方が少なくありません。

 デメリット③ 複数の住宅ローンに費用がかかる 

共有名義人の双方が住宅ローンを利用する場合、それぞれのローン契約時に費用がかかることも懸案事項です。
住宅ローン契約には手数料や印紙代といった諸費用が発生しますが、共有名義の場合には二人分の諸費用がかかることもあります。

 デメリット④ 贈与とみなされるリスクがある 

共有名義で不動産を購入する場合、不動産登記は出資割合に応じておこなう必要があります。
このルールに反し、どちらか一方に偏りのある持分割合に設定したような場合は、贈与とみなされ贈与税が課せられるケースもあります。
夫婦や親子間による共有財産であっても、贈与とみなされないよう出資割合に応じた持分で不動産登記をおこなうことを心がけましょう。

まとめ

共有名義とは、夫婦や親子などが共同で不動産の名義人になることであり、出資割合に応じて持分の設定をおこないます。
共有名義で不動産を購入した場合、それぞれが住宅ローン控除を受けられることなどがメリットです。
ただし一方が他界した場合に相続でトラブルが起きるケースも考慮し、共有名義の設定を判断しましょう。

記事監修

　おうちむすび