フラット35とは？審査の条件やデメリットも解説！

住宅ローンといえば「フラット35」が頭に浮かぶ方も多いかと思われます。
今回は、フラット35とは？、審査条件やメリット＆デメリットについて解説いたします。

「フラット35」とは

多くの方が利用している住宅ローンのひとつに「フラット35」があります。
ここでは、フラット35とはどのようなものか？をわかりやすく説明します。

 フラット35とは 

フラット35とは、完済まで金利（返済額）が変わらない全期間固定金利型住宅ローンです。
全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携し、フラット35を取扱っています。

なお、フラット35の融資条件は、本人またはその親族が住む住宅の購入資金に限られます。
第三者に賃貸する投資用住宅などの取得用途には利用できませんので、注意が必要です。
もし投資用としての利用が判明した場合は、借り入れの全額を一括返済することが求められます。

 保証人や団体信用生命保険への加入が不要のローン 

フラット35の特徴のひとつに、保証人（保証会社）が不要な点が挙げられます。
一般的な住宅ローンでは保証会社が介入するケースが主ですが、フラット35は保証人や保証会社が不要なため保証料が発生しない住宅ローンです。

また、フラット35は団体信用生命保険に加入しなくても融資が可能です。
団体信用生命保険とは、ローン返済中に債務者本人が亡くなった場合は保険会社が残債を完済してくれる制度です。
しかし団体信用生命保険の加入時には審査があり、健康状態に問題がある場合は加入できない可能性もあります。
一般的な金融機関は団体信用生命保険への加入が必須ですが、フラット35であれば団体信用生命保険に加入しなくてもローンが可能です。

 フラット35“S”とは 

フラット35“S“とは、購入する物件が長期優良住宅や省エネルギー性などを備えたおうちの場合、金利を一定期間引き下げる制度です。
一般住宅と比較をすると、通常よりも低い金利で借り入れができるため、月々の負担も軽減されますね☆

フラット35の審査条件

フラット35でローンを組むためにはさまざまな基準を満たす必要があります。

ここからは、フラット35の審査条件についてご紹介します。

 基　準 

ローン申込み時の年齢条件は、満70歳未満です。
ただし子や孫などと連携して返済する親子リレーであれば、満70歳以上でも申込みが可能です。

また、融資利用のためには住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たしている必要があります。
中古住宅の場合は、購入金額１億円以下、床面積が70㎡以上あることなどが挙げられます。
もし、昭和56年5月31日以前に建てられたおうちであれば、住宅金融支援機構の定める耐震評価基準に適合していることが必要です。

 年収の条件 

住宅ローンは、年収に対しての年間合計返済額の割合を示した返済比率に基づいて借入可能な上限額が設けられています。
年収400万円未満なら返済比率は３０％以下、年収400万円以上なら返済負担率は３５％以下になるよう借入額が設定されます。
審査時に申告する年収は、前年の収入が対象になります。

また収入を合算することも可能ですが、合算者は本人の親、子、配偶者などに限定されます。

 借り入れ期間の条件 

フラット35の借り入れ期間は、最長で35年、最短で15年となります。
また借り入れ時に20年以下を選択した場合、原則として返済中に期間の延長をすることができないため注意してください。

フラット35を利用するメリット・デメリット

ここからは、フラット35を利用するメリット・デメリットについてご紹介します。

 手数料（諸費用）が安い 

民間金融機関の住宅ローンでは、借り入れ金額に応じて保証料の支払いが必要ですが、フラット35は保証会社を利用しないため保証料がかかりません。

事務手数料も、民間金融機関と比べて安くなるケースも多くあります。
民間の金融機関の場合、事務手数料が借入額の2.2％という設定が一般的です。
フラット35は金融機関によって借入額の1.1％と、約半分の手数料で済むケースもあります。

住宅の購入時にかかる諸費用の負担を減らしたい方にとっては、メリットが大きいといえるでしょう。

 変動金利よりも適用金利が高い 

フラット35の代表的なデメリットといえば、高い金利条件です。
住宅ローンの金利は、一般的に「変動金利 → 固定期間選択型 → 全期間固定金利型」の順に金利が上がります。
フラット35は完済まで金利が変わらない全期間固定金利型のため、他の金利にくらべて高く設定されています。

例として、三菱UFJ銀行の2025年1月の変動金利0.345％に対し、フラット35の同年同月金利は1.860％と大きな差が出ます。
もし上記条件で3,000万円を35年で借りた場合、完済までの総返済額では約890万円の差があります。

 フルローン場合は金利が高くなる 

フラット35は諸費用を含む全額をフルローンで借りる場合、金利が上がるデメリットもあります。
例として、自己資金が諸費用を含む総額の１割以上であれば1.860％ですが、１割未満の場合は1.970％に上がります。

上記以外にもフラット35の審査状況によっては、追加書類の提出を求められるケースもあるため注意が必要です。

まとめ

フラット35とは、借り入れ時の金利が全期間変わらないタイプの住宅ローンです。
申し込み時には、年齢、住宅の技術基準、年収の返済負担率、借り入れ期間などにさまざまな条件があります。
フラット35には保証料がかからないなどのメリットがありますが、適用金利が高いなどのデメリットもあります。

記事監修

　おうちむすび