不動産の売買契約で支払う手付金とは？種類や相場についても解説！

不動産の売買契約を締結する前後に、買主と売主間による手付金の受け渡しがおこなわれます。
そこで今回は、不動産の売買契約時に授受される手付金とはなにか、種類や一般的な手付金の額を解説します。

不動産の売買契約時に受け渡す手付金とは？

まずはじめに、売買契約時に受け渡される手付金について次の４項に分けて解説します。

 手付金の概要 

手付金は売買契約を締結する時に支払うお金で、法的拘束力があります。
手付金の目的は、契約成立の証拠と解除のための担保（保証）です。

不動産の売買は、契約をしたらすぐに物件の引き渡しがおこなわれるわけではありません。
契約から引き渡しまでに一定期間を要するため、売主と買主の双方において、お互いがその期間を保証するための約定として手付金の授受がおこなわれます。

 手付金の保全措置 

売主が不動産会社（宅建業者）である場合は、手付金が一定の額を超える場合に保全措置を講じなければなりません。
手付金や中間金の合計が一定額を超える場合は、買主の権利を保護するために、銀行や保証会社、保険会社への保全措置が義務付けられています。
万が一、売主が返金しなかったり倒産した場合であっても、買主が手付金を返還できるための制度が整えられているのです。

 申込金や内金との違い 

手付金と似て異なる金銭に、申込金や内金があります。

申込金とは買主が購入の意思を示すため、契約以前に売主へ支払う金銭を指します。
“ほかの購入希望者よりも先に物件をおさえる”という意味合いのある金銭で、法的拘束力はありません。

なお申込金は、契約時には手付金の一部として扱われ、契約をしなかった場合は全額返金されるのが一般的です。

内金とは売買契約の後に売買代金の一部を支払う金銭ですが、申込金と同様で法律的拘束力がありません。
注文住宅などの請負契約でよく見られる慣習ですが、建売住宅や中古住宅の売買で内金を求められることはまずありません。

 手付金を支払うタイミング 

手付金は契約が成立した証という意味もあるため、売買契約時に支払うルールが一般的です。

しかしながら昨今では安全性や治安面への配慮から、契約の締結よりも前に銀行振込で支払うケースも増えました。

契約当日に高額な現金を持参することによる、盗難や紛失などのリスクを回避するための対策の一つです。

なお、手付金の保全措置や返金などについての諸条件は、契約時の重要事項説明のなかで説明します。
金銭に関する重要な内容であるため、説明をしっかりと聞くようにしましょうね。

なぜ契約時に手付金を払うの？手付金を受け渡す目的

不動産の売買契約で受け渡す手付金には種類があり、それぞれの用途と目的が異なります。
ここでは、次の3種類に分けて解説します。

 解約手付とは 

解約手付とは、契約の当事者である買主と売主の双方に対して、解約権を留保させる目的があります。
解約手付を支払うことにより、買主は解約の理由にかかわらず損害賠償を徴収されずに契約を解除できます。

買主側から契約を解除する場合は、支払った手付金を放棄（相手に譲り渡すこと）しなければいけません。

売主側から契約を解除する場合は、受け取った手付金の返還と、さらには手付金と同額の金銭を買主に支払う必要があります。
したがい解約手付とは、手付金を放棄したり倍額を返還することによって自由に契約解除ができるという、買主と売主の双方を救済するための目的があります。

なお、売主が不動産会社（宅建業者）であり買主が個人の場合は、手付金の目的を解約手付として扱われるケースが大半です。
補足ですが、手付金の放棄による解除ができる期間は、売買の相手方が履行に着手するまでの間に限定されています。

しかしながら、この“相手が履行に着手したとされる時”については「この時点で履行に着手といえる」という具体的な線引きが規定されていません。

もし、履行に着手したのか？していないのか？の判断について、相手方と意見が相違するような場合は、過去の判例を参考にしたり、裁判などによる法的な判断にゆだねるしかありません。

 違約手付とは 

違約手付とは、契約違反があった場合にペナルティとして没収される目的があります。
不動産の売買契約において、売主がおこなうべき債務は所有権移転登記の準備や物件の引き渡しなどが挙げられます。
買主がおこなうべき債務は、住宅ローンの手続きや残代金の支払いなどです。
売主と買主のいずれかが怠慢や故意的に債務を履行せず、それが原因で引き渡しに至らなかったような場合は、契約違反としてその相手方へ違約金を支払う責任が生じます。
違約手付は、買主が契約違反をした場合は、手付金が違約金として没収されます。
売主が契約違反をした場合は、手付金の返還と、その同額の金銭を買主へ支払います。

 証約手付とは 

証約手付とは、契約が成立した証とするための目的があります。
手付金が証約手付の意味を成すことは、民法によっても規定されています。

手付金の目的をしっかり理解しておけば、取引のどのプロセスなのか？や、解約による制約なども理解できますね。

一般的に手付金の金額は決まっているの？

不動産売買における手付金は、おもに現金で支払われます。

ここでは、次の３項について解説します。

 手付金の相場 

手付金の金額は、法律で明確に定められているわけではありません。

一般的な相場については、物件種別によって異なります。

【新築分譲住宅の場合】

売主が宅建業者であるため、手付金の相場は50万～100万円で設定される場合が多いです。

売主によって50万円以下の少額手付で承諾してくれる場合もありますが、事前の稟議が必要なため、早い段階で不動産屋に相談しましょう。

手付金は解約手付の意味を成すため、手付解除による一連の契約にかかった時間やコスト、再販という機会損失による減益リスクを考慮すると、希望する額があまりにも低すぎる場合は意向が通らないこともあります。

【土地や中古住宅（戸建て・マンション）の場合】

売主が個人であることが多い土地や中古住宅は、目安として売買代金の１割（５～10％）で設定されるケースが一般的です。

たとえば2,000万円の土地を購入する場合の手付金は、200万円程度と考えましょう。

もちろん新築戸建てのように手付金の減額を交渉することはできますが、売主や専任の不動産業者（元付け業者）の見解次第であることを理解しておきましょう。

補足ですが、宅建業法では宅建業者が売主の場合、手付金の上限は20％以内と定められています。
売主が宅建業者である場合は、もし20％以上の手付金を請求されても、20％を超える部分の金額は無効であることを覚えておきましょう。

 保全措置が生じる金額 

売主が宅建業者である場合、手付金と中間金の合計が一定額を超えるケースでは保全措置が必要になります。
契約時点で未完成の物件は、売買代金の５％または1,000万円以上の手付金を支払う場合、契約時点で完成している物件は、売買代金の10％または1,000万円以上の手付金を支払う場合に保全措置を講じます。
これらの保全措置は銀行や保証会社との保証契約や、保険会社との保険契約などによって原資が担保されます。

 手付金が支払えないケース 

手付金は、契約時に一括で支払う場合が一般的です。

本来であれば、手付金は貯蓄などの自己資金から捻出する必要があります。

住宅購入の資金としてコツコツ貯めた分があれば問題ないのですが、貯蓄があっても養育費や教育費、生活費などに充てたい人も少なくありません。

購入したいおうちが見つかったものの、契約時に支払う手付金の準備がない場合はどうしたらよいのでしょうか？

① 親や親戚などに借りる

住宅ローンを利用する場合は、融資を受けた際に手付金分が口座に残ります。

融資の審査が通れば、返済できる目処があるということです。

② 手付金の減額を売主に交渉する
売主が宅建業者の場合は法律による上限額が定められていますが、売主が宅建業者・個人は関係なく下限は定められていません。

前項でも解説した通り、あまりに低い額である場合は否決されることもあるため、事前に不動産屋としっかり協議しましょう。

これまでのように、本来、手付金は法的な拘束力を持つ重要な金銭です。

逆に、手付金の準備にあたり絶対にやってはいけないことが、消費者金融やクレジットカードで現金を借りる行為です。

特に住宅ローンを利用する場合は、ローンの名義人が自ら上記の方法で借りてしまった場合には、本申し込みで落ちてしまうこともあるため推奨しません。
手付金のためのローンが原因で、住宅ローンの本審査に落とされたら本末転倒です。

契約前に不動産屋と相談し、手付金や残代金の目安を把握しながら収支のバランスを検討してくださいね。

まとめ

不動産の売買契約における手付金の授受とは、契約成立の証や解除のための担保を目的としています。
手付金には解約手付、違約手付、証約手付の3種類が存在し、それぞれの目的が異なります。
手付金の相場は、物件種別や売主が宅建業者か個人かによっても変わりますが、新築分譲住宅の場合は50万～100万円に、土地や中古住宅の場合は物件価格の10％前後に設定されることが多いです。