年収から考える不動産購入の予算は？予算の計算方法や返済比率をご紹介

年収から考える不動産購入に必要な予算

不動産を購入するために必要な予算は、住宅ローンを利用するなら年収から考えると良いでしょう。
ここからは、年収から考える不動産購入に必要な予算はどれくらいなのかご紹介します。

目安は年収倍率

自分の年収に対して、どのくらいの価格帯の不動産を購入するのが妥当なのかを考えるうえで目安となるのが「年収倍率」です。
年収倍率とは、住宅の購入価格が購入者の年収の何倍になっているかを表す数値です。
年収倍率は、以下の計算方法で算出できます。
住宅の購入価格÷世帯年収
これまでの目安として、年収倍率は住宅購入価格の5倍以内といわれていましたが、近年の住宅ローンの超低金利により、この指標にも変化がでてきました。
住宅金融支援機構の調査によれば、2021年度にフラット35を利用してマンションを購入した方の年収倍率の全国平均は7.2倍となっています。
一方、同じデータで中古マンションを購入した方は、全国平均が5.8倍でした。
これらの点からみて、不動産の購入価格は年収の5～7倍が目安といえるでしょう。
年収の5～7倍でみると、不動産の購入金額の目安は以下のとおりです。

●年収300万円…購入価格1,500～2,100万円
●年収500万円…購入価格2,500～3,500万円
●年収700万円…購入価格4,000～5,600万円
●年収1,000万円…購入価格5,000～7,000万円

実際の予算はどのくらいの金額が妥当かは、年収だけでなく、後述するその他の要素もくわわるため、あくまで参考にとどめることをおすすめします。

頭金として使える金額を把握する

不動産を購入する予算を考えるうえで、頭金としていくら使えるのかは重要なポイントです。
頭金が多いほうが住宅ローンの返済は楽になりますが、かといって貯金を全額頭金に使うのはおすすめできません。
生活をしていくうえで突然の出費が必要となった場合や、将来のための貯蓄など、残しておきたいお金を引いたうえで、その残りを頭金として使うと良いでしょう。
さらに、不動産を購入するときには、購入にかかる諸費用を現金で支払う必要があるので、その分も確保しておく必要があります。

借り入れ可能額をチェック

一般的に、住宅ローンの返済額の目安は年収の25％以内といわれています。
これは、年収をもとに、一般的な生活をしながら無理なく返せる金額の目安です。
住宅ローンの返済額の目安がわかれば、借り入れ可能額が算出できます。
借り入れ可能額を考えるうえで、もし現在賃貸物件に住んでいる方なら、現在支払っている家賃の金額を目安に考えるとわかりやすくなります。
たとえば、住宅ローンの月々の返済額が現在の家賃と同じなら、出費は今までと変わらないので無理なく支払いができるでしょう。
しかし、家賃よりも支払額が多くなった場合、どの程度負担が増えるのか、増えても問題なく支払いができるのか、シミュレーションをおこなうことをおすすめします。

年収からみた不動産購入予算の計算方法

不動産を購入するための予算を、自分の年収と照らし合わせて実際に計算してみると、実際にどのくらいの物件をターゲットに探せば良いのかがわかってきます。
ここからは、年収からみた不動産購入予算の計算方法についてご紹介します。

借り入れ可能額を計算する

住宅ローンの年間返済額は、年収の25％以内なら安心できるといわれています。
ここから、借り入れ可能額を計算してみましょう。
住宅ローン金利1.7％、35年返済、元利均等、ボーナス時加算なしの条件で、年収の25％で計算した借り入れ可能額は以下のとおりです。

●年収300万円（税込）…借り入れ可能額1,970万円
●年収400万円（税込）…借り入れ可能額2,630万円
●年収500万円（税込）…借り入れ可能額3,290万円
●年収600万円（税込）…借り入れ可能額3,950万円
●年収700万円（税込）…借り入れ可能額4,610万円

年収に対する返済負担率が25％を超えると、返済不能になる可能性が高いといわれているため、借り入れ可能額を超えない予算で不動産を探すほうが安心です。

住宅ローンの返済シミュレーションをおこなう

実際に住宅ローンの返済をおこなうとしたら、どのようなお金の流れになるのか、事前にシミュレーションをおこなってみるのが大切です。
不動産の購入額は、頭金と借り入れ額の合計となります。
しかし、購入する不動産がマンションの場合は、住宅ローン以外に管理費や修繕積立金も毎月支払うことになるため、その金額も考慮しておかなければなりません。
さらに、住宅ローンは最長で35年の返済期間となるため、その間には環境の変化やライフスタイルの変化も考えられます。
住宅ローンの返済中に、子どもが大きくなって教育費が必要となるなど、家計のバランスもしだいに変化していきます。
長期のライフプランを念頭においた返済シミュレーションをおこなうことが重要です。

不動産購入の住宅ローンの返済比率とは

不動産購入の予算を決めるときには、住宅ローンの「返済比率」を考えることが重要です。
ここからは、不動産購入の住宅ローンの返済比率とはどのようなものかご紹介します。

住宅ローンの返済比率とは

住宅ローンの返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合です。
返済比率の計算式は以下のとおりです。
返済比率（％）＝年間返済額の合計÷年収×100
例として、額面年収600万円で、年間120万円の住宅ローン返済をおこなっている場合、「120万円÷600万円×100」で、返済比率は20％となります。
注意したい点としては、もし住宅ローン以外にもすでに利用しているローンがある場合、年間返済額はそのすべての返済額を合計して計算することが挙げられます。
たとえば住宅ローン以外に自動車ローンも利用している場合、自動車ローンの年間返済額と住宅ローンの年間返済額を足した額が、年間返済額です。
返済比率が高いほど、金融機関の住宅ローン審査が厳しくなる傾向にあります。
また返済比率が高いと、年収におけるローン返済額の占める割合が高いことになり、実際に家計も厳しい状況であるといえるでしょう。

返済比率の目安

返済比率の目安は、金融機関によって異なるので注意が必要です。
金融機関によっては、住宅ローンを借り入れるときの返済比率に上限を定めているところがあります。
例として、独立行政法人住宅金融支援機構のフラット35では、年収400万円未満の場合の返済比率は30％以下、年収400万円以上の場合の返済比率は35％以下です。
しかし、返済比率の上限までなら大丈夫と考えて、上限ギリギリまで借り入れ額を設定した場合、将来の状況によっては返済が難しくなる可能性もあります。
一般的には、無理のない返済計画を立てるには、25％以内の返済比率が目安だといわれています。
自分にとってふさわしい返済比率を考えるなら、家族構成やライフプランなども考慮したうえで判断するほうが良いでしょう。

まとめ

不動産購入の予算を考えるうえでポイントとなるのが「年収倍率」で、不動産の購入価格は年収の5～7倍が目安といわれています。
不動産の購入にかける予算は、住宅ローンの年間返済額を収入の25％以内にすると安心ですが、長期間にわたるライフプランの変化も考慮して考えると良いでしょう。
住宅ローンの返済比率とは年収に占める年間返済額の割合を指し、返済比率25％以内が無理のない返済計画を立てられる目安です。