競売物件とは？購入するメリットとデメリットを解説！

おうちの購入にあたり、相場よりも安い競売物件の購入をお考えの方もいらっしゃると思います。
競売物件は価格が安いという魅力があるものの留意点もあるため、その特徴やリスクについて把握してくださいね。
今回は競売物件とはなにか？、競売物件で購入するメリットとデメリットについて解説します。
おうちの購入をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

マイホームを購入する前に知っておきたい「競売物件」とは？

ここでは、競売物件とはどのような物件なのかを解説します。

 競売物件とは 

競売物件とは、自己破産や住宅ローンの支払いが不可能などの理由で、債権者が裁判所を通じて強制的に売却する物件のことです。
住宅ローンを組む際、将来的に住宅ローンが支払えなくなる可能性に備えて、不動産に抵当権が設定されます。
この権利を用いて強制的に売却された不動産を競売物件といいます。

住宅ローンを支払えなくなった場合、まずは債権者と協議して任意売却する方法があります。
しかし任意売却が指定された期限までに完了しない場合は、競売に移行します。
債権者が競売の申し立てをし、裁判所が競売を公示します。

一定の期間で入札がおこなわれ、最高価格を付けた入札者が購入するという流れです。
競売物件には売主が存在しないため、裁判所が所有権移転の手続きをおこない、買主が物件の所有権を得ることになります。
当たり前ですが、競売物件だからといって物件自体に特別な差があるわけではありません。

 競売物件でも住宅ローンは組める？ 

通常、不動産を購入する際には住宅ローンを利用しますが、競売物件の場合も利用可能なのでしょうか？
答えは、一部の金融機関では競売物件の購入に住宅ローンの利用が可能です。
以前は競売物件の住宅ローン利用ができませんでしたが、民事執行法82条の施行により競売物件に抵当権を設定できることが明記され、融資が可能になりました。
ただし、利用するには司法書士などの専門家に申立書や抵当権設定契約書などの書類を作成してもらい、裁判所に提出する必要があります。
また、トラブルを避けるためにも金融機関と事前に協議しておくことが重要です。

なお競売対象が土地だけの場合、担保不足として融資に消極的な金融機関が多いのも事実です。

競売物件を購入するメリット

競売物件の購入にあたり、どのようなメリットがあるのでしょうか。
ここでは、競売物件のメリットについて解説します。
おもなメリットは以下の3つです。

● 価格が安い
● 手続きがシンプル
● 多様な物件がある

それぞれのメリットについて見ていきましょう。

 メリット① 価格が安い 

競売物件の最大のメリットは、価格が安いことです。
エリアによって異なりますが、相場の６～７割程度の価格で販売されるケースが一般的です。

安い理由は、旧所有者からの協力が得られない、内覧ができない、引き渡し義務がない、物件について責任を負う義務がないことなどが影響しています。

そのため、通常では価格が高すぎて手の届かないような物件であっても、競売であれば購入可能な場合があるかもしれません。

 メリット② 手続きがシンプル 

競売物件の２つめのメリットは、手続きが比較的シンプルな点です。
通常の物件を購入する場合、所有権移転登記や抵当権抹消登記などの手続きは司法書士に依頼することが一般的です。
また、売買の当事者間による売買契約から決済・引き渡しまでのプロセスが必須です。
しかし競売物件の場合、これらの手続きはすべて裁判所がおこないます。
購入者がおこなうべきことは、入札用紙の提出、暴力団員に該当しない旨の書類提出、保証金の納付、購入金額の納付のみです。
そのため競売物件の購入手続きは非常にシンプルで、買主にとって負担が少ないという点もメリットといえるでしょう。

メリット③ 多様な物件がある

競売物件の３つめのメリットは、市場に流通していない多様な物件が多いことです。
たとえば、極端に広い土地や特殊な形状の土地、農地や一棟アパートなど、一般的には流通しないような物件が出品されることがあります。
そのため特定のニーズに沿うような不動産を探している方は、競売物件で選択肢が広がります。

競売物件を購入するデメリット

競売物件の購入は、メリットだけでなくデメリットも存在します。
ここでは、競売物件のデメリットについて解説します。
おもなデメリットは以下の3つです。

● 物件の情報量が少ない
● 引き渡し義務がない
● 契約不適合責任がない

それぞれのデメリットについて見ていきましょう。

 デメリット① 物件の情報量が少ない 

競売物件の１つめのデメリットは、物件の情報量が少ないことです。
競売物件は内覧ができないため、おうちの中を見てから決めることができません。
もちろん、旧所有者から物件の状態についての説明を受けることもできません。

購入の判断基準は、裁判所が提供する「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」という３種の資料がすべてとなります。
「物件明細書」は、賃貸借の有無など物件に関する権利が記載された書類です。
「現況調査報告書」は、建物の種類や構造、土地の使用状況が記載された書類です。
「評価書」には、競売物件の周辺環境や評価額、図面などが記載されています。

基本的には敷地外からの目視は可能であるため、実際に現地を訪れて確認することがおすすめです。

 デメリット② 引き渡し義務がない 

競売物件の２つめのデメリットは、引き渡し義務がない点です。
一般的な物件であれば、不動産屋が売主と買主の間に入り、所有権移転のための調整や引渡しをおこないます。
しかし、競売物件には引き渡し義務がありません。
裁判所に差し押さえられた物件とはいえ、元の住人が退去をせず不法占拠されるケースもあります。
このような場合、買主は自身で引渡しを命じる申し立てを裁判所にしなければならないため注意が必要です。

 デメリット③ 契約不適合責任がない 

競売物件の３つめのデメリットは、契約不適合責任がない点です。
一般的な売買では、契約後に知らなかった不具合や欠陥が見つかった場合は、売主が責任を負う責任があります。
しかし競売物件には売主が存在しないため、契約後に発覚した不具合などは購入者側が負担しなければなりません。

まとめ

競売物件とは、自己破産や住宅ローンの支払いが不可能などの理由で、債権者が裁判所を通じて強制的に売却する不動産を指します。
競売物件のメリットは価格が安かったり手続きがシンプルな点である反面、引渡し義務や契約不適合責任がない点はデメリットといえます。
競売物件の購入をご検討される場合は、メリットだけではなくデメリットも理解された上で判断してくださいね！

記事監修

　おうちむすび