不動産売却における心理的瑕疵とは？売却価格への影響と告知義務を解説

住居としては何の問題もないものの、事件や事故により買主に心理的に抵抗感を与えた場合、心理的瑕疵として扱われることがあります。
心理的瑕疵がある物件は、買主への告知義務が発生することから、売却時に何かしらの影響を与える可能性が高いでしょう。
そこで、不動産売却における心理的瑕疵とはなにか、売却価格に与える影響や告知義務について解説します。
不動産売却をご検討中の方や、心理的瑕疵がある物件を所有中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における「心理的瑕疵」とは？

見た目がきれいで築年数が浅い物件でも、買主に避けられてしまう物件があります。
このような物件は「心理的瑕疵」として扱われ、告知義務が課せられている可能性が高いでしょう。
ここでは、そもそも心理的瑕疵とはどのようなものなのかを解説します。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、建物や土地自体に問題がないものの、過去に発生した事件や事故により、買主に心理的抵抗感や嫌悪感を与えることをいいます。
もっともイメージしやすいものとして挙げられるのが、自殺や他殺など不自然な死が発生した物件、いわゆる「事故物件」です。
また、心理的瑕疵は、事故物件以外にも、周辺環境の問題で心理的な嫌悪感や忌避感を与えるケースも該当します。
たとえば、火葬場や墓地、刑務所などの施設が近隣に立地している場合や、反社会的組織が近隣に居住している場合です。
このような周辺環境に問題がある場合も、日常生活において心理的な影響を及ぼす恐れがあるため心理的瑕疵に含まれます。
そのほかにも、インターネット上で悪い評判や口コミが広がっている物件も、心理的瑕疵に該当する場合があります。

心理的瑕疵に該当する場合は「告知義務」が課せられる

不動産売却では、物件に瑕疵がある場合、買主への告知義務が課せられています。
つまり、心理的瑕疵に該当する場合は、買主にその旨を告知しなければなりません。
告知義務があるにもかかわらず、それを怠ると買主とトラブルに発展する可能性があるため注意が必要です。
告知義務については、2021年に国土交通省が公表した「人の死の告知に関するガイドライン」にて取り決めされています。
ガイドラインによる告知義務の範囲については、後ほど詳しくご説明します。

心理的瑕疵がある不動産は売却価格にどのくらい影響がある？

心理的に嫌悪感や抵抗感を抱く心理的瑕疵ですが、売却価格にも影響があるのでしょうか。
ここでは、心理的瑕疵が売却価格に与える影響について解説します。

売却価格は2～5割程度低下する

心理的瑕疵が強い事故物件の場合、売却価格は相場の2～5割程度下がると言われています。
なぜなら、事故物件は買主に敬遠されやすく、需要が少ないためです。
ただし、事故物件でも居住に対して不安を感じるかは買主によって変わります。
そのため、想定より価格を下げなくても売却できるケースもあります。

ケース別の価格相場

心理的瑕疵がある物件でも内容によって大きく売却価格が変わってきます。
売却価格が2割程度下がるケース
一般的に人の死でも、老衰や病気による自然死は、事件性がないことから心理的瑕疵は少ないと判断されます。
しかし、孤独死の場合は、発見までに時間がかかるケースも珍しくありません。
この場合、特殊清掃作業が必要になるため、心理的瑕疵として扱われる可能性が高いでしょう。
自殺や他殺よりも心理的瑕疵は少ないため、このような場合は通常よりも2割程度の値下げとなります。
売却価格が5割程度下がるケース
一方で、売却価格が5割程度下がるケースは、殺人により住人が亡くなったようなケースです。
これは、遺体の血液や体液で室内が汚れている、被害者の幽霊がでるかもしれないなどと疑われる可能性が高いためです。
また、事故物件サイトに掲載されたり、テレビで報道されたりすることも大きく影響します。
このような場合は、強い心理的瑕疵があるため、大幅な値下げが必要になるでしょう。

心理的瑕疵物件は買取も検討しておく

心理的瑕疵がある物件は、通常の物件よりも買い手がつきにくく、なかなか売却できないといったケースも珍しくありません。
一般的な売却の場合は、売却が完了するまでに3～6か月の期間を要しますが、心理的瑕疵がある物件の場合は、それ以上かかる可能性が高いでしょう。
そのため、早く手放してしまいたいといった場合は、不動産会社による「買取」を検討してみると良いでしょう。
買取とは、不動産会社に直接売却する方法です。
仲介による売却と異なり買主を探す必要がないため、短期間での売却が可能です。
売却価格は安くなってしまいますが、早期に確実に売却したいという方は、買取も視野に入れてみると良いでしょう。

心理的瑕疵がある不動産を売却するときに発生する告知義務とは

前述していたように、心理的瑕疵がある物件を売却するときは、事前にその旨を買主に告知する義務があります。
「心理的瑕疵がある物件であることを言わなければ、スムーズに売却できる」と思う方もいますが、告知義務を怠るとさまざまなリスクが生じるため注意が必要です。
トラブルを回避するためにも、告知義務についてはしっかりと把握しておきましょう。
ここでは、告知義務とは具体的にどのような場合に必要なのか、また違反した際のリスクについても解説します。

告知義務が生じる範囲

心理的瑕疵において、もっとも難しいのが告知義務の範囲です。
たとえば、人が亡くなった物件でも、自然死や病死、孤独死、自殺などさまざまなケースがあります。
国土交通省のガイドラインによれば、以下のケースの場合は告知義務が必要とされています。

●他殺
●自殺
●焼死
●不審死
●発見が遅れた孤独死や自然死

一般的には、老衰や自然死は事件性もないため、告知義務は発生しません。
しかし、孤独死や自然死でも発見が遅れたような場合は、告知義務が発生することがあります。
とくに、遺体の腐敗が進んでいて特殊清掃が必要になった場合は、自然死の場合でも告知義務があると考えておきましょう。

告知義務が発生する期間と違反した際のリスク

告知義務が必要な期間は、事故や事件の内容によって異なります。
一般的には、発生からの経過年数によって決められており、売買であれば6年程度経過すると告知義務は必要ないとされています。
また、入居者が変更になった場合や、買主がさらに物件を転売するような場合も告知義務は不要です。
ただし、テレビでも報道されるような殺人事件の場合は、経過年数に関係なく告知が必要であるため注意が必要です。
このように、告知義務が必要かどうかは、個別に判断が必要となるケースもあります。
そのため、告知義務が必要か迷った場合は、不動産会社に相談しながら進めると良いでしょう。
なお、告知義務が課せられているにもかかわらず告知を怠った場合は、告知義務違反にあたり買主は売主に対して契約解除や損害賠償を請求することができます。
告知義務違反と判断されないよう、心理的瑕疵に該当する場合は、きちんと伝えるようにしましょう。

まとめ

心理的瑕疵とは、いわゆる事故物件が該当し、建物の構造上は問題はないものの心理的に抵抗や嫌悪感を感じる瑕疵のことです。
心理的瑕疵は買い手がつきにくく、なかなか売れないため、場合によっては2～5割程度の値下げが必要になるでしょう。
また、心理的瑕疵に該当する場合は、告知義務が課せられており、違反すると契約解除や損害賠償を求められることがあるため注意が必要です。