中古住宅の既存住宅売買瑕疵保険とは？手続きの流れをご紹介

中古住宅には、既存住宅売買瑕疵保険と呼ばれる保険がつけられていることがあります。
既存住宅売買瑕疵保険には、買主の方にとってのメリットもあるため、中古住宅を購入する前に概要を把握しておくのがおすすめです。
今回は、中古住宅における既存住宅売買瑕疵保険とは何か、宅建業者や個人が利用するときの流れについてご紹介します。

中古住宅における既存住宅売買瑕疵保険とは

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の売買のために売主が加入する保険です。
中古住宅は、築年数が古いほど、何らかの瑕疵が発生しやすい財産になります。
不動産の売買契約では、契約時点で契約書や重要事項説明書に記載されていなかった瑕疵が引き渡し後に見つかると、売主が契約不適合責任に問われる可能性が高いです。
契約不適合責任の対象になると、売主は買主に対して建物の修繕費用や賠償金などを支払わなければなりません。
既存住宅売買瑕疵保険は、このような事態に備えて加入しておく保険です。

検査と保証がセットになっている

既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の検査と瑕疵に対する保証がセットになっている保険制度です。
中古住宅の売却前にその状態を検査し、瑕疵があるかどうかを確認できます。
専門の建築士による検査に合格しないと加入できない保険であるため、既存住宅売買瑕疵保険に加入している住宅は、問題がない状態である可能性が高いです。
また、本来、中古住宅における売主の契約不適合責任を問えるのは、売主が個人だと1～3か月、事業者だと2年程度になります。
既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば、最長で5年間は保証を利用することが可能です。

瑕疵の修繕費用を請求できる

売主が既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば、引き渡し後に発覚した住宅の瑕疵に対して、修繕費用を請求できます。
既存住宅売買瑕疵保険で請求できるのは、中古住宅の構造耐力上、主要な部分と雨水の浸入を防止する部分です。
つまり、壁や柱、床、基礎部分、土台、外壁、屋根など建物の構造上重要な部分や、雨水が入らないようにしている部分の瑕疵に対応しています。
雨漏りが発生しているときや外壁のひび割れ、柱や壁の歪みなどが該当しており、修繕費用に加えて仮住まいの費用なども補填されるのが特徴です。
ただし、それ以外の設備の不具合などには適用できないため、注意が必要です。

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宅建業者が中古住宅の既存住宅売買瑕疵保険を利用する流れ

中古住宅の既存住宅売買瑕疵保険は、誰が加入者なのかによって利用の流れが異なります。
該当の中古住宅を売却するのが宅建業者、すなわち不動産会社などの事業者なのであれば、加入者はその宅建業者です。

宅建業者による保険手続きの流れ

宅建業者が中古住宅を売却するために、既存住宅売買瑕疵保険に加入するときは、まず保険法人に事業登録をおこない、加入の申し込みをします。
保険法人は、申し込みされた情報をもとに調査をおこない、住宅が合格基準に達していれば、保険証券の発行申請がおこなわれて物件が引き渡されるでしょう。
住宅の引き渡し後に瑕疵が発見されたときは、保険に加入している宅建業者をとおして保険金を受け取ります。
保険の名義は宅建業者にありますが、最終的に保険金を受け取れるのは中古住宅の買主の方です。
保険金の申請のときに、該当の宅建業者が倒産していたときは、買主自身が直接保険金の支払いを請求できます。

宅建業者が加入するときの保険期間

既存住宅売買瑕疵保険の保険期間は、2年あるいは5年の設定になっています。
できる限り長い期間の保険をつけたほうが良いものの、保険期間が長いほど保険料が高くなる点に注意が必要です。
宅建業者によっては、この保険料を最終的に保険金を受け取る可能性がある、買主の方に請求することがあります。
保険料は中古住宅の種類によっても異なり、一戸建て住宅では2年間で約2～3万円、5年間で約4～5万円です。
マンションでは2年間で約1～2万円、5年間で約2～3万円と、マンションのほうが保険料が安い傾向にあります。

保険に加入してくれない宅建業者に注意

宅建業者によっては、何かと理由をつけて、既存住宅売買瑕疵保険への加入を渋ることがあります。
既存住宅売買瑕疵保険に加入するためには、専門の建築士による検査に合格しなければなりません。
検査して仮に瑕疵が見つかったとしたら、その瑕疵を改善するための修繕工事などが必要になります。
宅建業者によっては、この修繕工事のコストなどをかけたくないがために、既存住宅売買瑕疵保険への加入を断ろうとするのです。
また、自分たちが問題ないと判断した不動産に、外部の建築士が口を出すのを嫌がる業者もあります。
住宅によっては、耐震基準などの問題から、そもそも既存住宅売買瑕疵保険に加入できない可能性もあり、そうした理由をしっかり説明してくれる宅建業者であれば信頼できるでしょう。
一方で、そういった対応は一律断っているなど、保険への加入を断る理由が不明瞭な宅建業者には注意が必要です。

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個人が中古住宅の既存住宅売買瑕疵保険を利用する流れ

中古住宅の売主が個人であっても、既存住宅売買瑕疵保険への加入を求めることは可能です。
個人が既存住宅売買瑕疵保険に加入するときは、宅建業者が加入するときと流れが異なります。

個人による保険手続きの流れ

個人が既存住宅売買瑕疵保険に加入するときは、自分で直接保険法人に申し込むのではなく、売買契約を仲介する不動産会社に媒介を依頼します。
不動産会社は、売主からの依頼を受けて保険加入の申し込みをおこない、それを受けた保険法人が売却される中古住宅を検査するのです。
このときは、媒介をおこなう不動産会社による、住宅の現状確認もおこなわれます。
保険への加入者は売主ですが、瑕疵が見つかったときに対応するのは、売買契約を仲介して保険の媒介をおこなっている不動産会社です。
保険法人が不動産会社に保険金を支払い、不動産会社から買主に保険金が支払われます。

個人が加入するときの保険期間

通常、個人が中古住宅の売却で契約不適合責任を負うのは、不動産の引き渡しから3か月程度です。
これは、契約の特約によって、売主が責任を負う期間が限定されていることによります。
そのため、保険に加入していないときは、この期間を超えて売主に瑕疵の責任を取ってもらうことは不可能です。
一方で、既存住宅売買瑕疵保険に加入してもらえば、1年、2年または5年間までの保険期間を設けられる可能性があります。
保険金の金額は、200万円、500万円または1,000万円となっており、保険料は保険法人によって異なるでしょう。
なお、保険に特約をつければ、給排水管路部分などを保証範囲にも含められます。

保険への加入は義務ではない

既存住宅売買瑕疵保険の注意点は、加入に関する義務があるわけではない点です。
そのため、売主は必ずしも、既存住宅売買瑕疵保険に加入する必要はありません。
また、状況によっては、事前に検査を受けられない可能性もあります。
一方、個人向けの既存住宅売買瑕疵保険であれば、一定の要件を満たせば、検査を後回しにして保険に加入することが可能です。
また、引き渡し前の検査に合格できなくても、引き渡し後に買主側が状態を改善して合格できれば加入できます。
加入の条件などは保険法人によっても異なるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

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まとめ

中古住宅を購入するのであれば、既存住宅売買瑕疵保険の利用がおすすめです。
宅建業者が保険に加入するときと個人が加入するときとでは、手続きの流れや細かな条件などが異なります。
保険金を受け取れる瑕疵の種類や対象は限られているものの、住宅を購入するときの安心材料の1つになるでしょう。