不動産の親族間売買について！適正価格の決め方も解説

親や兄弟など、親族間で不動産を売買したいけれど、適正な価格設定や複雑な税金の問題でどのように手続きを進めるべきか、お悩みではありませんか。
身内同士だからと相場より極端に安く取引してしまうと、後から税務署に高額な贈与税を課せられたり、他の親族との深刻なトラブルに発展したりするリスクが潜んでいます。
本記事では、親族間売買における基礎知識や一般的な不動産売買との違い、そして「みなし贈与」と判定されるのを防ぐための適正価格の決め方について解説します。
ご家族間で、安全かつ円滑に大切な不動産の取引を進めたいとご検討中の方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産の親族間売買とは？

不動産の親族間売買を検討する際におさえるべき基礎知識には、主に親族の定義やメリットやデメリットがあります。
まずは、親族間売買の基本的な仕組みと注意点について解説します。

親族の範囲と対象物件

親族間売買とは、親子や兄弟姉妹など、身内のあいだで不動産を売買する取引を指します。
税務上の親族には、6親等内の血族や配偶者、3親等内の姻族が含まれます。
ただし、戸籍上の続柄だけでなく、生計を一にしているかどうかも確認されやすい点に注意が必要です。
たとえ別居していても、生活費の援助が続いている場合は、実態として近い関係と見られることがあります。
また、対象となるのは実家の一戸建てやマンションに限らず、土地や共有持分なども含まれます。
なお、取引の範囲が広いため、まずは誰と何を売買するのかを丁寧に整理しておくことが大切です。

親族間売買のメリット

親族間売買の大きなメリットは、買主がすでに決まっており、売却活動の負担を抑えやすいことです。
広告掲載や内見対応の手間が少なく、忙しい方でも比較的進めやすい取引といえるでしょう。
また、引渡し時期や支払い方法についても、家族の事情に合わせながら話し合いやすい傾向があります。
たとえば、住み替え準備が整うまで住み続けるなど、一般の売買では難しい調整もしやすくなります。
さらに、買う側が物件の状態や周辺環境を把握していることが多く、認識のずれも起こりにくいです。
将来の管理や修繕の進め方まで共有しやすく、納得しながら話をまとめやすい点も魅力です。

デメリットと主なリスク

一方で、親族間売買では、相場より著しく低い価格で売ると贈与と見なされるおそれがあります。
とくに、時価とかけ離れた金額で取引すると、差額に対して贈与税が課される場合もるのです。
また、金融機関からは通常の売買より慎重に見られやすく、住宅ローン審査が厳しくなることもあります。
くわえて、親族への譲渡では、3,000万円特別控除などの特例が使えないケースもあるため注意が必要です。
身内同士だからと口約束で進めると、後で説明が難しくなり、親族内の誤解にもつながりかねません。
契約内容や価格の根拠、支払い方法を記録として残しながら進める姿勢が重要です。

▼この記事も読まれています
おうちの購入に最適な時期とは？統計やライフイベントを目安に解説！

一般的な不動産売買との違い

前章では、親族間売買の基礎知識や注意点について述べましたが、一般的な売買との具体的な違いも気になるところです。
ここでは、親族間売買と一般的な不動産売買を比較するポイントについて、解説します。

課税リスクと判定基準

一般的な不動産売買では、売主と買主の利害が分かれているため、価格は相場に近づきやすい傾向があります。
そのため、多少の値引きがあっても、すぐに贈与と判断されることは多くありません。
一方で、親族間売買は生活支援の意味合いを含みやすく、低額譲渡ではないかを細かく見られやすいです。
実務では、時価の8割前後が一つの目安とされ、それを大きく下回ると課税リスクが高まりやすくなります。
つまり、親族間では価格設定そのものが税務上の論点になりやすく、慎重な判断が求められます。

特例適用とローン控除

一般的な不動産売買では、要件を満たせば住宅ローン控除を利用でき、買主の負担を軽くしやすくなります。
また、売主についても、居住用財産の3,000万円特別控除が使えれば、譲渡益への課税を抑えやすいです。
しかし、親族間売買では、生計を一にする親族から取得した場合に、住宅ローン控除の対象外となることがあります。
さらに、配偶者や直系血族への譲渡では、3,000万円特別控除が使えない場合も少なくありません。
別居しているから大丈夫と考えず、生活費の援助状況なども含めて事前に確認しておく必要があります。
このように、使える特例を早めに整理しておくことで、想定外の税負担を避けやすくなるでしょう。

融資審査の基準と対策

一般の売買における融資審査は、返済能力や担保評価が中心で、流れも比較的わかりやすいものです。
しかし、親族間売買では、実質的な贈与や借金の肩代わりではないかまで確認される傾向があります。
そのため、契約書だけでなく、価格の根拠資料や取引理由をそろえておくことが重要になります。
仲介会社や司法書士、税理士などの第三者を交えて進めると、金融機関にも説明がしやすくなるでしょう。
また、資金の出所や使い道を整理し、質問にきちんと答えられる準備をしておくことも大切です。
親族間取引の実績がある金融機関へ早めに相談し、対応可能か確かめておくと進めやすいでしょう。

▼この記事も読まれています
長期優良住宅とは？購入したときのメリットやデメリットもわかりやすく解説！

贈与認定を回避する適正価格の設定方法

ここまで、一般的な不動産売買との違いを解説しましたが、みなし贈与を避けるための価格設定についてもおさえておきましょう。
最後に、税務署に否認されないための適正価格の設定方法について解説します。

鑑定士による評価と費用

適正価格を決めるうえで客観性を重視するなら、不動産鑑定士に依頼する方法が有力です。
鑑定士は国家資格を持つ専門家であり、周辺相場や物件ごとの条件を踏まえて時価を判断します。
調査では、土地の形状や接道条件、建物の劣化状況、法的な制限などまで幅広く確認されるのです。
その結果をまとめた鑑定評価書は、価格の妥当性を税務署や金融機関へ説明する際の資料になります。
費用はかかるものの、親族間で価格の認識が食い違う事態を防ぎやすい点は見逃せません。

評価額からの簡易算定

鑑定費用を抑えたい場合は、路線価や固定資産税評価額を使って時価の目安を出す方法があります。
土地は路線価に面積を掛けて概算し、路線価がない地域では倍率方式などで確認していきます。
一般的に、路線価は市場価格の約80%、固定資産税評価額は約70%が目安です。
そのため、固定資産税評価額を基準にする場合は、一定の割合で割り戻して考える進め方がよく用いられます。
ただし、不整形地やがけ地、再建築に制限がある土地などは、簡易計算だけでは実情をつかみにくいです。
参考値として活用しつつ、迷う場合は専門家の意見も取り入れながら判断すると良いでしょう。

価格根拠の明示と対策

価格が決まったら、売買契約書を正式に作成し、条件を書面で明確にしておくことが基本です。
あわせて、鑑定評価書や査定書、公的評価額の資料など、価格の根拠となる書類も保管しておきます。
簡易計算で決めた場合も、どの資料を使い、どのような考え方で金額を設定したか記録しておくと安心です。
また、代金の受け渡しは現金ではなく銀行振込にし、資金移動の履歴を客観的に残すことが重要です。
親族間の取引では、あとから第三者に説明できる形を整えておくことが大きな意味を持ちます。
契約書や振込記録、価格算定資料を一式そろえて保管することが、トラブル防止につながるでしょう。

▼この記事も読まれています
ZEH住宅を購入するメリットは？利用可能な補助金制度も解説

まとめ

親族間の不動産売買は、条件調整がしやすい一方で、低額取引による贈与税や融資審査の厳しさに注意が必要です。
一般的な取引より安くなりやすく、3,000万円特別控除などの税制優遇が受けにくく、住宅ローン審査も厳しくなる傾向があります。
課税リスクを避けるには、鑑定士への依頼や評価額をもとに時価の8割以上で価格を決め、契約書や振込記録を残しましょう。