おうちを買い替えるタイミングはいつ？ポイントやメリットを解説！

買い替えのタイミングで残っているローンについて

おうちを買い替えるタイミングで残っているローンの対応については、以下のとおりです。

 資金計画を立てる 

おうちの買い替えにあたり、まずは資金計画を明確にする必要があります。
ローンが残っている場合は残債額を明確にし、完済の見通しが立っているのか？残債を清算できる資金があるのか？など、買い替えに充当できる資金と残債額を踏まえ、適切な計画を立てましょう。

また、現在の自宅が実際にいくらぐらいで売れるのか？を事前に把握しておきましょう。

 買い替えの方法 

おうちの買い替えには、売却先行と購入先行の２つの方法があります。
売却先行とは、現在の自宅を先に売却し、その資金で新居を購入する方法です。
売却先行のメリットは、売却して得た資金を残債の清算や新居の購入費用に充てられることです。

デメリットは、自宅の売買契約をしてから引き渡しまでの間に新居を探す必要があるため、新居探しの時間（期間）が限定されがちになることです。

購入先行とは、新居を購入したあとに現在の自宅を売却する方法です。

買い替えのタイミングでローンが残っている場合でも、自己資金で完済できる原資があったり、金融機関で新居のローンが通れば購入先行による買い替えが可能です。

購入先行のメリットは、良い物件が見つかった時に、タイミングを逃さず購入に進めることができる点です。

懸念点は現居の住宅ローンが残っている状態で、新居の住宅ローンを貸してくれる金融機関が限られる点です。

また年収や現居の住宅ローン残債額の多寡が審査には大きく響くため、通常よりも審査基準が厳しくなるのは事実です。

 売却先行での買い替え方法 

売却先行でマイホームを買い替える場合は、自宅の売却と新居の購入を同時に進めることが望ましいです。
まずは現在の自宅を不動産屋に査定してもらい、売却の目安額を把握します。
残っているローンは売却した資金で清算しないといけないため、目安額が残債額を上回っているかを確認することが重要です。
また、残債を清算したあとに新居の購入費用に充てることができる資金が残るかどうかも確認すると良いでしょう。

注意点は、査定で提示される価格はあくまで目安であり、実際に売り出してから値下げをすることもあります。
そのため査定の時点では、売却時の最低価格も想定しながら計画を立てることが大切です。

査定については、今も変わらず不動産屋による高預り（＝自社での専任を獲得したいために、相場よりもはるかに高い金額を提示すること）が見られます。

「高く売れると思っていたのに、最終的には予想以上に安く売れて後悔」なんてこともあるため、査定を依頼する時は会社の規模などで判断するのではなく、その担当者が信頼できる人かどうか？で判断するようにしましょうね。

売却と新居探しを並行しながらおこなうことで新居探しに充てる時間が増えるため、より多くの物件から選定することが可能です。

おうちを買い替えるメリット

おうちを買い替えるメリットは以下のとおりです。

 現在のライフスタイルにあった住宅で暮らせる 

マイホームを買い替える主なメリットは、現在のライフスタイルに合った住宅や場所で暮らせることです。
ライフスタイルは時間の経過とともに変化するため、以前は快適だった自宅であっても生活様式が変われば不便に感じることがあるかもしれません。
よくある例としては、子どもが増えて自宅が手狭になった、介護によりバリアフリーの必要性が高まったなどが挙げられます。
現在の状況に合ったおうちを選ぶことで、生活スタイルや住み心地が向上します。

 資産価値を向上させられる 

おうちを買い替えることで、不動産としての資産価値が向上するケースもあります。
土地の価値を重視し、広い土地を所有できる一戸建てに買い替えるのも一つの選択肢です。
資産価値を以前より向上させられる可能性がある点は、買い替えによるメリットかもしれません。

 ローンの残債を借り入れ金で清算できる 

おうちの買い替えで重要なポイントは、現居の住宅ローンを清算しなければならないことです。
住宅ローンとは本人が居住するおうちを対象にしたローンであるため、原則としては一つの不動産にしか住宅ローンは利用できません。
しかし、数は限られるものの買い替えローンを取り扱う金融機関もあります。
買い替えローンは新居の購入費用と現居の残債をまとめて借りることができ、その資金で残債を清算することができます。
自己資金や売却金を使う方法以外で残債が清算できる点は、マイホーム買い替えのメリットかもしれません。

おうちを買い替える時期と年収の関係

おうちの買い替えによるローンで重要なポイントは、年収といっても過言ではありません。
とくに現居の残債がある場合の住宅ローンは、年収により借り入れ可能額が大きく変動するためです。
年収に応じた借り入れ可能額の一般的な指標は、以下のとおりです。

 年収に応じた借り入れ可能額の目安 

住宅ローンの年間返済額は、年収の25％以内に収めることが一般的な基準です。
この基準に基づき計算をすると、年収300万円で1,970万円、年収500万円で3,290万円、年収700万円で4,610万円と割り出されます。
この試算は、金利1.7％、返済期間35年、返済方法を元利均等・ボーナス返済なしとした場合のものです。
金利は高めに計算しましたが、買い替えを検討する目安としてください。

上記より、買い替え時期は年収が上がった翌年に検討されるのも一つのタイミングです。

まとめ

おうちの買い替を検討する段階で住宅ローンが残っている場合は、残債などを確認し、適切な買い替えの方法を不動産屋と一緒に考えることをおすすめします。
おうちを買い替えるメリットは、現在のライフスタイルに合わせることができる、自宅の資産価値を向上させることができる、残債を買い替えローンで清算できるなどがあります。
住宅ローンの借り入れ可能額は主に年収で決まるため、買い替え時期は年収が上がった翌年に検討されるのも一つの方法です。

記事監修

　おうちむすび