住宅ローン審査の流れは？審査の基準や事前にできる対策も解説！

おうちは欲しいけど、そもそも住宅ローン審査に通るのかな？と不安を抱く方もいらっしゃるかと思われます。
金融機関による審査は、返済不能などの様々なリスクを懸案して、色々な角度から申込者の返済能力をチェックします。
この記事では住宅ローン審査の流れを把握し、審査の基準や対策について解説します！

住宅ローン審査の流れ

当たり前ですが、住宅ローンは高額なお金を借りて、長期間をかけて返済するローンであるため、債務者の返済能力を厳しくチェックされます。
ここでは、住宅ローン審査の流れについて解説します。

 事前審査の申し込み 

まず、おうちの購入にあたり金融機関へ住宅ローン審査の申し込みをします（事前審査）。
物件情報と債務者の個人情報などを提出して、金融機関はそれらの情報をもとに返済能力の有無を判断します。
金融機関による回答が出るまでの期間は、おおよそ２〜５営業日が目安です。

 本審査の申し込み 

事前審査で融資承認の回答が出たのち、売主と売買契約を締結します。

その後、金融機関にて本申込みをする必要があります（本審査）。

本申込みでは、契約や個人にかかる正式書類を提出しなければなりません。
おもな書類としては、売買契約書、重要事項説明書、登記事項証明書、源泉徴収票、所得証明書、住民票、印鑑証明書などが挙げられます。

また、事前審査では審査されない債務者の健康状態も、この本申込み時に申告しなければなりません。

本審査の最終回答が出るまでの期間は、おおよそ１～２週間です。
事前申込みで融資OKの回答が出ていたとしても、本申込みで提出した情報に相違がある場合などは、借入を拒否される可能性があるため注意が必要です。

また、金融機関によって審査手順や必要書類が異なりますので、疑問や不安事項は不動産屋の担当者に確認しましょう。

 借入契約の締結 

本審査に通過すると、金融機関とのローン契約（金銭消費貸借契約）の締結に進みます。

なお、金融機関から実際に融資を受けられるのは契約日ではなく、引き渡し日（決済日）です。
補足ですが、金利は基本的には引き渡し日時点での利率が適用されます。

固定金利のように毎月の利率が変動するようなプランを利用する場合は、返済計画も変わる可能性がある点を理解しておきましょう。

住宅ローンの審査基準

住宅ローンの審査基準は、法律などで明確に定められているわけではありません。
審査基準は金融機関ごとで異なりますが、返済能力を判断する一定条件は共通しています。
ここでは、審査基準の共通項目について解説します。

 年齢 

住宅ローンの返済期間は長期間に設定されるため、申し込み時の年齢が高い場合は融資を断られることもあります。
申込時の年齢が満20歳以上から満70歳未満という条件を設けている金融機関が多いですが、定年退職後は年金がおもな収入になる場合などは、やはり働き盛りの年齢でローンを組むのが望ましいかもしれません。

 年収 

住宅ローンの前提条件としては、安定した年収が必要です。
そのため、非正規雇用の方や個人事業主、給与形態が日給制や歩合制・年俸制といった収入の増減に変動が起きやすいと判断される場合は、減額などのマイナス条件が付くケースもあり得ます。

 健康状態 

ほとんどの金融機関では団体信用生命保険への加入が必須になっており、命にかかわるような持病があったり健康状態が著しく不良であれば本審査で不承認になることもあります。
持病を抱えているなど、団体信用生命保険の加入審査に不安を感じる方は、事前に不動産屋の担当者へ確認しましょうね。

 物件 

金融機関は将来的な返済不能のリスクに備え、土地や建物に抵当権を設定（土地や建物を担保に）します。
中古物件の購入によくあるケースでは、建物の築年数が古過ぎる・土地の立地条件が悪過ぎるなどの理由で、資産価値が低いと判断される場合は融資額と担保評価に差が生じるため、減額や不承認などの回答が出ることもあります。

 借入状況 

すでに消費者金融やオートローンなどの借り入れがある場合、新たに住宅ローンの返済を追加すると債務者の負担が大きくなると判断される場合は、減額や不承認などの回答が出ます。

返済負担率は、年収に対して20〜25%程度といわれているので、現在借入がある方は左記以内に収まるかどうかを確認しましょう。

住宅ローン審査の対策

金融機関に融資の申し込みをしたいけれど、審査が通るか不安に感じている方も少なくありません。
金融機関から融資を断られてしまうと、気に入った物件があっても売買契約ができません。
ここでは、申し込み前にできる住宅ローン審査の対策方法について解説します。

 滞納記録を作らない 

金融機関はローン申込者の信用情報を開示して、信用能力があるかどうかを判断します。
過去にクレジットカードや携帯電話・税金などの滞納記録があると、信用能力不十分と判断される場合もあります。
日々の生活において注意すべき点は、引落し口座の残高不足など、意図せず起きてしまう延滞です。
いずれ住宅ローンの利用を考えている場合は、返済額の大小にかかわらず、滞納や未納が発生しないように心がけましょう。

 自己資金の割合を増やす 

自己資金を頭金に充当することで借入額を少なくする場合は、審査のプラス要素と見立てられます。
協調融資の代表であるフラット35は一定額以上の頭金を用意することで、審査ハードルが下がり金利の優遇措置を受けられるケースがあります。
ただし預貯金をすべて頭金に使ってしまうと、生活費やお子様の養育・教育費、不測の事態に備える資金などがなくなってしまうため注意が必要です。
返済計画を立てる際は、将来的な収入の変化や家族構成の変動などを踏まえて検討してください。

まとめ

住宅ローンの審査は、一般的に２回おこなわれます。
１回目は自己申告した情報をもとに、２回目は源泉徴収票や売買契約書などのエビデンスをもとに、融資をしても将来的に問題がないか？を判断します。
融資の承認を受けるためにも、現在ある各ローンの滞納歴をつくらないよう注意し、状況によっては貯蓄を頭金に充当しても良いかもしれません。

なによりもまずは信頼できる不動産屋の担当者に、色々と相談してみてくださいね！

記事監修

　おうちむすび