売買契約の特約による解除とは？ローン特約と買い替え特約について解説！

不動産の売買契約を締結したものの、諸事情により購入を断念せざるを得ないケースもあります。
代表的な例としては、売買契約後に住宅ローンの審査に落ちてしまった、または買い替えがうまくいかなかったようなケースです。
今回は、契約解除の条項でもある、ローン特約と買い替え特約について解説します。
仲介手数料の負担についても解説していますので、ぜひ参考にしてください。

ローン特約による契約解除について

不動産の価格は高額であるため、大半の人が住宅ローンを利用します。
しかし住宅ローンの最終審査結果は、売買契約を締結した後に出ます。

事前審査で承認を得ていれば、最終審査の回答が簡単に覆ることはないものの、“絶対に落ちない”とは言い切れません。

そんな万が一のために、住宅ローンを利用する際の契約条項にはローン特約が付帯されます。
ローン特約とは、金融機関からの融資が受けられない場合は、売買契約を解除できる約定です。

 買主保護のための特約 

ローン特約は、買主の利益を保護し、トラブルを回避するための特約です。
冒頭にもありましたが、住宅ローンの最終審査の結果が出るのは、契約を締結した後（後日）です。
もし最終審査で不承認になると、買主は多額の現金を一括で用意しなければなりません。
誰もが何千万という現金を一括で払うことが困難であるため住宅ローンを利用するのに、これでは本末転倒ですね。
不可抗力で最終審査に落ちてしまった場合は、契約を解除することができるのがローン特約です。
また、ローン特約による解除は白紙解除であるため違約金はかからず、契約時に売主へ支払った手付金は買主に返還されます。

※ 銀行での審査時に、虚偽の申告をしていたことが判明して住宅ローンに落ちてしまったような場合は、ローン特約の対象にはなりません。

 ローン特約は２種類 

ローン特約には「解除条件型」と「解除権留保型」の２種類があります。
解除条件型は、融資を受けられない場合は自動的に契約が白紙解除となる特約です。
異なる金融機関からの借り入れが可能で、住宅ローンに落ちても別の審査を通過できれば融資を受けられます。
一方で、解除権留保型は融資を受けられない場合に、買主が解除の意思表示をすることで契約が解除される特約です。
解除条件型とは異なり、一定期間のうちに売主へ「審査に落ちたため契約を解除したい」と伝える必要があります。

この２種類の型に大差があるわけではなく、結果として白紙解除になるため、これ以降の方向性は仲介する不動産屋に任せるのが得策です。

 ローン特約を付帯するための記載内容 

ローン特約についての詳細は、売買契約書に融資申込金融機関、融資金額、融資承認取得期限、解除期限の記載があるため、しっかりと説明を受けましょう。
もし記載された期日までに審査結果が出ない場合は、仲介する不動産屋を介して売主と協議します。
「解除期日を過ぎてから不承認になり、違約解約になってしまった」というトラブルを避けるためにも、不動産屋選びは信頼できる担当者に依頼しましょうね。

買い替え特約による契約解除について

ここからは、買い替え特約による契約解除について解説します。
買い替え特約とは、住んでいた自宅を売却し、その売却代金で新居を購入する際につけられる特約です。
不動産は売りに出してもすぐに売却できるとは限らないため、買い替えが理想どおりに進まないこともあり得ます。
買い替え特約は、売り出す自宅が期限内に売却できなかった場合に、新居の売買契約を解除できる特約です。
ローン特約と同様、契約解除時には違約金が発生せず、事前に支払った手付金も買主に返却されます。

 買い替え特約の付帯は難しい 

買主にとっては大きなメリットになる買い替え特約ですが、必ずしも売買契約に付帯できるとは限りません。
売主からすると買主側の事情で白紙解除になる可能性も十分考えられるため、不確定要素が色濃い場合はハイリスクでしかありません。

したがって、買い替え特約を売り出し中の時点で付加するケースは少ないと理解したほうがよいかもしれません。

買い替え特例が付帯されるケースは、少なくとも売り出した自宅の売買契約が済んでいる（引き渡し時期の目処が立っている）状態が主です。

特約による契約解除は仲介手数料がかかるの？

ローン特約や買い替え特約の適用により契約を解除した場合は、買主への仲介手数料が発生することはありません。

前出のとおり、ローン特約による解除は白紙解約になるため、最初から売買契約を結んでいないとみなされます。
仲介手数料は売買の成立による成功報酬であるため、契約を結んでいないとみなされる白紙解除では支払い義務が生じません。

 解除で仲介手数料を支払うケースもある 

仲介手数料を支払う義務が生じるのは、手付解除で契約を解除した場合です。
手付解除とは、契約時に支払った手付金を放棄することで契約を解除する制度です。
たとえば売買契約を締結した後に、ほかに良い物件が見つかったため、売主へ契約の解除を申し出たとします。
上記のように解除理由が自己都合による場合は、契約時に支払った手付金を放棄することで契約の解除ができます。
この手付放棄による解除の場合は、不動産屋からも仲介手数料を請求されます。
仲介手数料の請求が発生するしないの考え方は、契約の解除理由が不可抗力による白紙撤回か？自己都合による解約か？によって異なることを覚えておきましょう。

まとめ

ローン特約とは、住宅ローンの最終審査に落ちた場合に、違約金なしで売買契約を解除できる特約です。
買い替え特約は、自宅の買い替えにおいて、一定期日内に売ったお金を購入原資に充てることができなくなった場合に売買契約を解除できる特約です。
特約による契約解除は白紙解約であるため、不動産会社に仲介手数料を支払う義務は生じません。

記事監修

　おうちむすび