不動産の共有持分とは？相続した場合に起こり得るトラブルも解説

土地や建物の相続においては、複数の取得方法があります。
そのなかの一つが、共有分割です。
共有分割はスムーズに分割できる一方、共有持分を巡ってトラブルになることがあるので、慎重に判断しなければなりません。
今回は不動産の共有持分とはなにか、できることや起こり得るトラブルについて解説します。
相続相談士の資格を有している私たちが、解説いたします。

相続における不動産の共有持分とは？

まずは、相続における、不動産の共有持分とはなにかについて解説します。

共有持分とは？

共有持分とは、複数人で所有している土地や建物において、それぞれが所有している所有権の割合のことです。
たとえば共有分割などで、一つの不動産を5人で相続した場合、5分の1ずつ持分を所有することになります。
何人で所有するかによって、持分の所有割合は変わります。

原因や理由とは？

土地や建物を共有名義にする、主な理由は下記のとおりです。

●親が亡くなり、実家を複数の子どもの名義で相続した
●知人どうしでお金を出して、土地や建物を買取った
●兄弟や姉妹で費用を捻出し、不動産を購入した

親が亡くなると、親が所有していた財産は、配偶者や子どもが継承することになるのが一般的です。
そのときに配偶者や子どもなど、法定相続人に該当する方全員の名義にするケースがあります。
先述のとおり、財産の取得方法には複数の種類があり、そのなかの一つが共有分割です。
共有分割はスムーズに分割できることがメリットですが、共有持分を巡ってトラブルになることも珍しくありません。
将来のトラブルを防ぐため、現物分割や代償分割、換価分割を用いるケースもあります。
現物分割とは、財産の形状や性質を変えずにそのまま取得することです。
代償分割とは、土地や建物を取得した方が、ほかの方に代償金や代償財産を渡し、調整する方法となります。
換価分割とは、不動産を売って現金化し、そのお金を1円単位でわける方法です。
また、知人どうしでお金を出して、土地や建物を買取った場合も、共有状態になる例となります。
事業を始めるときや、共同で賃貸経営をおこなう場合などです。
兄弟や姉妹で費用を捻出して不動産を購入した場合も、それぞれが出資した金額によって、所有権の割合が決まることになるでしょう。

相続した不動産の共有持分でできることとは？

続いて、相続した不動産の共有持分で、できることについて解説します。

単独でできること

持分の所有者が単独でできることは、保存行為と持分のみの売却です。
保存行為とは、相続した不動産の現状を維持する行為を指します。
たとえば雨漏りやシロアリ被害が発生した場合、その家に住めなくなってしまう可能性があります。
状況によっては資産価値が減少し、売却したくてもできない土地や建物になってしまうでしょう。
現状を維持するために不具合を修理したり、シロアリの駆除をしたりすることが、保存行為です。
保存行為は、ほかの共有者の同意がなくても、単独で判断することができます。
また、単独でできることとして、持分のみの売却も挙げられます。
ほかの方が所有している部分は売ることができませんが、自分が所有している部分は、ほかの方の同意がなくても売却が可能です。
とはいえ、共有持分のみを売るということは、ほかの方が第三者と不動産を共有することになります。
あとになってトラブルが生じる恐れがあるので、あらかじめ了承を得たうえで売るのがおすすめです。

過半数の同意があればできること

過半数の同意があればできることは、管理行為です。
管理行為とは、建物のリフォームやリノベーションをおこなったり、短期間だけ賃貸物件として貸し出したりすることなどが挙げられます。
築年数が経過した建物の場合、見た目の印象が悪くなったり設備が古くなったりするのが一般的です。
そのため、相続後にリフォームやリノベーションをおこなうケースもあるでしょう。
しかし、リフォームやリノベーションをおこなう場合は、共有者の半数以上が賛成している必要があります。
ただし、過半数の基準は人単位ではなく、持分によって決まるため注意が必要です。
また、共有持分を短期間だけ賃貸物件として貸し出す場合も、管理行為に該当します。
長期間貸し出す際は、管理行為ではなくなるので注意が必要です。

全員の同意があればできること

全員の同意があればできることは、処分行為です。
処分行為とは、共有物を変更したり処分したり、解体したりすることを指します。
たとえば築年数が古いため、家全体を修繕する場合、大規模修繕とみなされるのが一般的です。
リフォームやリノベーションと異なり、建物を大幅に変更するため、管理行為ではなく処分行為に該当するでしょう。
また、不動産そのものを売る場合も処分行為となるので、全員の同意が必要となります。
誰か1人でも反対する方がいる場合、売ることができません。
建物を解体する場合も、全員の同意が必要となります。
また、先述のとおり、長期間貸し出す際は管理行為ではなくなり、処分行為に当たります。
その理由の一つが、長期間賃貸物件として貸し出すと、借地借家法によって借主が保護されてしまうからです。
借地借家法では、契約期間や更新、権利などについて定められた、特別な法律となります。
借主の権利が強いため、全員の同意がないとおこなうことができません。

相続した不動産の共有持分で起こり得るトラブル

最後に、相続した不動産の共有持分で起こり得るトラブルについて解説します。

トラブル1：メガ共有になる可能性がある

起こり得るトラブルとしてまず挙げられるのが、メガ共有になる可能性があることです。
メガ共有とは、相続が繰り返されることによって、共有者が数十人から数百人規模で増えてしまうことを指します。
共有者の1人が亡くなった場合、その方の持分は配偶者や子ども、親などの相続人が取得するのが一般的です。
2次相続や3次相続が発生することによって、共有者が雪だるま式に増えてしまい、売却や活用の際には大変な手間と労力がかかることになります。

トラブル2：売却したり賃貸物件として貸し出したりすることが難しくなる

起こり得るトラブルとして、売却したり、賃貸物件として貸し出したりすることが難しくなることも挙げられます。
近年は親族付き合いが希薄化しており、連絡が取れなくなるケースも珍しくありません。
もし共有者と連絡が取れなくなれば、いざ売りたいと思っても、売却することができなくなります。
先述のとおり、売却は処分行為に該当するため、全員の同意が必要になるからです。
知らないあいだに共有者が亡くなり、相続が発生していることもあるでしょう。
そのような状況では、誰が共有者なのか、誰が相続人となっているのかも把握しにくくなってしまいます。

トラブル3：共有物分割請求をおこなうこともある

共有物分割請求とは、共有状態を解消するための手続きです。
トラブルが生じている場合、裁判所に共有物分割請求の申し立てをおこない、共有持分を解消します。
手間や費用などがかかることが、デメリットです。

まとめ

共有持分とは、複数人で所有している土地や建物において、それぞれが所有している所有権の割合のことです。
単独でできる行為や全員の同意がないとできない行為など、できることがそれぞれ異なります。
メガ共有や、売却したり賃貸物件として貸し出したりすることが難しくなったりとする可能性があるため、不動産を共有する場合は慎重な判断が求められます。