事故物件を相続したら固定資産税はかかる？計算方法・減額方法を解説

将来的に相続する見込みの不動産が事故物件の場合、さまざまなリスクが発生します。
なかでも悩みの種となりやすいのが、相続後に納める固定資産税についてです。
そこで今回は、事故物件を相続した後に固定資産税はかかるのか、固定資産税の計算方法と固定資産税の減額方法を解説します。

事故物件の相続における固定資産税の考え方

事故物件を相続する場合、固定資産税がかかるのか判断が難しいかもしれません。
まずは、事故物件の相続後には、固定資産税についてどのように考えるか見てみましょう。

固定資産税とは

固定資産税とは、土地や家屋といった固定資産の所有者に対して課せられる税金です。
具体的には、毎年1月1日時点における所有者に、その年の固定資産税の納税通知書や振り込み用紙が送られます。
また、固定資産税の金額は、所有する固定資産の価値に応じて決められることがポイントです。
不動産を所有しているならば、固定資産税評価額を基準にしてそれぞれの不動産にかかる税額を算出します。

事故物件に固定資産税はかかる？

固定資産税とは、不動産の評価額に応じて算出される税金です。
そのため、事故物件となり価値がなくなった不動産について、固定資産税が免税されると考える方がいらっしゃるかもしれません。
しかし、市場価値が下がった事故物件であっても、原則として固定資産税はかかります。
これは、固定資産税の計算が不動産会社による査定額や実際の取引価格ではなく、固定資産税評価額を基準にしているためです。
固定資産税の計算においては、事故物件であるかどうかは関係なく、事故物件ではない不動産と同等の固定資産税が発生すると考えましょう。

事故物件で固定資産税の負担をなくすには？

事故物件を相続する見込みの方が固定資産税の負担をなくすには、相続放棄の選択が解決策となります。
相続放棄とは、不動産を含む一切の財産を相続しないことです。
相続する遺産の内訳が、事故物件のほか預貯金・有価証券などの場合、トータルでマイナスになるならば相続放棄を選択するのがおすすめです。
事故物件は相続放棄して、預貯金のみ相続するといった選択はできませんので、相続放棄を選ぶ場合は注意しましょう。
相続放棄を選択すれば、事故物件を相続せずに済みますので、固定資産税を納める義務はありません。

事故物件における固定資産税の計算方法

事故物件を相続するならば、実際の固定資産税がどのように計算されるかを把握しておきましょう。

基本的な計算方法

事故物件かどうかを問わず、固定資産税は「固定資産税評価額×標準税率」の計算式で求められます。
このなかの固定資産税評価額とは、土地や家屋の価値をもとに自治体が定める基準金額です。
土地の価格は市場や需要によって変動しますが、固定資産税評価額はこの変動を考慮して3年に1回の見直しがおこなわれています。
同じ土地であっても、固定資産税評価額が低い年は固定資産税の負担が少なく、固定資産税評価額が高い年には固定資産税も高額になります。
一方で、家屋部分についての価値は、再建築にかかる金額をもとにした再建築価格方式により計算されるのが一般的です。
再建築価格方式では、同じ家屋を建てる場合にかかるコストを計算したうえで、築年数に応じて減った価値を差し引いて計算します。

負担を軽減する特例の適用要件

一定の要件を満たす土地について、小規模住宅用地の特例により、固定資産税の負担が軽減されます。
相続した事故物件で固定資産税の軽減税率を適用するには、建物が残った状態であることが要件です。
小規模住宅用地の特例が適用されると、200㎡以下の部分について課税標準額が6分の1となります。
200㎡を超える部分については、一般住宅用地として課税標準額が3分の1になります。

事故物件が空き家の場合の固定資産税

事故物件であるかどうかを問わず、一定の要件を満たす限り小規模住宅用地の特例が適用されます。
しかし、事故物件に軽減措置の対象外となりやすい背景があることは、固定資産税の計算における注意点です。
事故物件の相続でよくあるのが、住む予定がなく長期にわたり空き家になってしまうケースです。
空き家であっても固定資産税がかかるのはもちろんのこと、危険な空き家と判断された場合には固定資産税の軽減措置を受けられなくなります。
誰も住まない空き家は劣化が急速に進む特徴があり、倒壊の危険や衛生上の問題が発生しやすくなります。
相続した事故物件に定期的に訪れて換気や清掃をおこなえば劣化を食い止められますが、気付かないうちに雨漏りが発生していることは珍しくありません。
さまざまな事情により事故物件が危険な状態になると、特定空家に指定され固定資産税の軽減措置の対象外になります。

事故物件を取り壊した後の固定資産税

相続した事故物件で劣化が進み危険な状態になった場合、問題解決のために家屋を取り壊すことがあります。
家屋を取り壊せば危険な状態の特定空家に指定されることはありませんが、小規模住宅用地の特例の要件を満たせないことが注意点です。
小規模住宅用地の特例とはあくまでも住宅が建っている土地に対して適用されるものであり、住宅を取り壊した更地は対象外になります。
したがって、住む予定がなく劣化が進みやすい空き家となった事故物件を相続するならば、固定資産税の軽減措置の対象であるうちに売却するのがおすすめです。

事故物件の固定資産税を減額する方法

事故物件は所有する限り固定資産税がかかり、特定空家に指定されると軽減措置の対象外となります。
相続した事故物件を売却しないならば、固定資産税を減額する方法を押さえておきましょう。

固定資産税の免税点を確認する

固定資産税には免税点が設定されていて、免税点以下の不動産については税金を納める必要がありません。
具体的な免税点は、土地が30万円未満・建物が20万円未満となっています。
相続した事故物件の課税標準額がこの免税点を下回るならば、固定資産税の納付が不要です。

長期優良住宅リフォーム

長期優良住宅リフォームを実施した場合、さまざまな優遇税制が適用されます。
長期優良住宅リフォームとは、既存住宅の長期優良住宅認定を受けるための一定の耐震改修工事または一定の省エネ改修工事です。
長期優良住宅リフォームをおこない長期優良住宅の認定を受けた場合に、家屋に対する固定資産税が翌年度分は3分の2に減額されます。
ただし、減税対象となるのは、住宅の120㎡に相当する部分のみです。
また、長期優良住宅リフォーム後に減税を利用するには、床面積の広さが50㎡以上280㎡以下などの条件を満たす必要があります。

農地として活用する

宅地には高額な固定資産税がかかる一方で、農地は固定資産税が減額される可能性があります。
農地における固定資産税は、生産できる作物による収益を基準に計算されます。
したがって、現在は宅地として登録されている事故物件は、農地転用すれば固定資産税が減額されるかもしれません。
農地には、一般農地・生産緑地・特定市街化農地などの種類があり、それぞれ固定資産税の計算方法に違いがあります。
また、長期的に農業を営むことが前提となっている場合が多いため、税金の負担軽減を目的とした短期間のみの農地転用は原則としてできません。
住宅としての活用が困難であっても、農地としての活用が可能ならば、農地転用で固定資産税の減額を考えてみましょう。

まとめ

事故物件を相続した場合、一般的な不動産と同等の固定資産税を納める必要があります。
事故物件の固定資産税は固定資産税評価額×標準税率で計算され、特定空家や更地でなければ軽減措置の対象になります。
事故物件の固定資産税を減額するには、長期優良住宅リフォーム・農地転用などを検討してみてください。