不動産の売却益とは？計算方法や節税方法もご紹介

不動産を売却すると売却益が発生しますが、売却益は不動産の売却価格ではありません。
そのため、初めて不動産を売却する方は、売却益がいくら発生するのか、計算方法や課税される税金の種類などが気になるでしょう。
そこで今回は、不動産の売却益とは何か、売却益の計算方法や税金を節税する方法、売却損が出た場合に利用できる控除などをご紹介します。

不動産の売却益とは

不動産の売却益とは、不動産の売却価格から売却にかかった費用をすべて差し引いた利益です。
そのため、不動産を3,000万円で売却できたとしても、不動産の購入費用が5,000万円であれば、売却益はありません。
一方、不動産の売却価格が3,000万円でも、不動産の購入費用や不動産会社に支払う手数料、税金などが3,000万円以下であれば、売却益が発生します。
多くの方が「売却益＝不動産の売却価格」と勘違いしがちなので、まずはその点に注意しましょう。

不動産を売却すると税金が課税される

不動産を売却すると、売却価格から不動産の取得費用や譲渡費用、特別控除を差し引いた金額に対して譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税は所得税と住民税で構成されており、売却する不動産の保有年数によって税率が変わります。
通常、売却する不動産の保有年数が5年以下の場合は所得税は30%、住民税は9%であるため、譲渡所得税の税率は39%です。
一方、保有年数が5年以上の場合は、所得税が15%、住民税が5%であるため、譲渡所得税の税率は20%になります。
売却価格からすべての費用を引いた金額が500万円だった場合、所有期間が5年以下であれば195万円、5年以上であれば100万円が譲渡所得税の納税額です。

不動産を売却したら確定申告が必要

不動産を売却して売却益がプラスになった場合は、確定申告が必要です。
売却益に対して課税される譲渡所得税は、税務署から納税通知書が送付されるものではないため、確定申告で納税しなければなりません。
確定申告をしないまま放置すると加算税や延滞税が課され、本来の納税額より多く納税しなければならなくなるため、注意が必要です。
また、特別控除を利用して売却益がマイナスになった場合も確定申告が必要です。
特別控除は確定申告によって初めて適用されるため、申告しなければ税金が発生する可能性があります。
確定申告の期限は、不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までの約1か月間です。
ご自身での申告が難しい方や、売却益・税金の計算方法がわからない方は、税理士に確定申告を依頼しましょう。

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不動産の売却益の計算方法

不動産の売却益は課税譲渡所得とも呼ばれており「売却価格-（譲渡費用+取得費用）-特別控除」で計算できます。
売却価格とは不動産が売れた金額ですが、譲渡費用や取得費用、特別控除は聞きなれない言葉なので、わからない方も多いのではないでしょうか。
そこで、この項目では不動産売却益の計算で必要な用語についてご紹介します。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、不動産会社へ支払った手数料や登記手続きにかかった税金など、不動産を売却するためにかかった諸費用のことです。
具体的には、仲介手数料、測量費、登録免許税、印紙税が譲渡費用に含まれます。
建物を解体し、土地のみを売却した場合は、解体費用も譲渡費用に含めることが可能です。

取得費用とは

取得費用とは、不動産の購入にかかった費用を指します。
不動産の購入代金だけでなく、不動産会社へ支払った仲介手数料や各種税金、不動産購入後に実施したリフォーム費用なども含まれます。
ただし、建物は経年劣化により価値が年々下がるため、取得費用を計算する際は減価償却費を考慮しなければなりません。
減価償却費は「不動産の購入費用 × 0.9 × 償却率 × 経過年数」で算出されます。
償却率は国税庁のホームページで建物の耐用年数ごとに定められているため、確認しましょう。

特別控除とは

特別控除とは、譲渡所得を減額できる控除です。
特別控除を利用すると譲渡所得が減額されるため、譲渡所得税の節税につながります。
不動産売却で利用できる特別控除には、「3,000万円特別控除」「特定の居住用財産の買換え特例」「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」などがあります。
ただし、特別控除には適用条件があるため、不動産を売却する際は国税庁のホームページで適用条件を確認しましょう。
また、特別控除を利用して譲渡所得がマイナスになった場合は、前述のとおり確定申告を忘れずにおこなう必要があります。

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不動産売却益に課税される税金を節税する方法

不動産売却で発生する税金は、譲渡所得に対して課税されます。
そのため、不動産売却で発生する税金を節税するためには、以下2つの方法で譲渡所得を最大限減額する方法がおすすめです。

●取得費や譲渡費用をすべて計上する
●特別控除を利用する

以下でそれぞれの節税方法を解説します。

取得費や譲渡費用をすべて計上する

不動産の取得費や譲渡費用は、領収書や契約書など支払った証拠がなければ計上できません。
そのため、不動産の取得にかかった費用や不動産会社へ支払った手数料、登記手続きにかかった税金や費用などがわかる書類は、大切に保管しておきましょう。
不動産を売却する際は、これらすべての書類を提出し、取得費や譲渡費用を正確に加味して譲渡所得を計算しなければなりません。

特別控除を利用する

不動産を売却した場合、以下3つの特別控除を利用できる可能性が高いです。

●3,000万円特別控除
●特定の居住用財産の買換え特例
●10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

「3,000万円特別控除」とは、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
自宅の売却であれば多くの方が適用できる特例のため、国税庁のホームページを確認し、条件を満たしている場合はぜひ適用しましょう。
また、「特定の居住用財産の買換え特例」とは、自宅を売却した金額より買い替えた新居の取得金額が高かった場合に譲渡所得税が課税されない特例です。
「自宅を売却した年の1月1日時点で所有・居住期間が10年以上」「売却価格が1億円以下」「新居の床面積が50㎡以上」の条件を満たせば適用されます。
さらに、「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」とは、10年以上所有した自宅を売却する場合に長期譲渡所得税に軽減税率を適用できる特例です。
控除を利用しない場合、譲渡所得には20%の税率が課税されます。
しかし、控除を適用すると、譲渡所得6,000万円以下の部分は税率が14.21%まで軽減されます。
譲渡所得6,000万円を超える部分は通常どおり20%の税率で課税されますが、金額が大きい場合には節税効果の高い特例です。
ただし、「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」は「特定の居住用財産の買換え特例」と併用できません。
併用できる特例は「3,000万円特別控除」のみであるため、注意しましょう。
これらの控除を適用するには確定申告が必要な点にも注意が必要です。
なお、2023年12月31日までに不動産を売却して売却損が出た場合は、「譲渡損失の特例」により給与など他の所得と損益通算が認められます。

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まとめ

不動産の売却益とは不動産の売却価格ではなく、不動産の売却価格から売却にかかった費用をすべて差し引いた利益です。
売却益は「売却価格-（譲渡費用+取得費用）-特別控除」で計算できます。
ただし、特別控除を利用すると売却益が大幅に安くなる可能性が高いので、不動産を売却する場合は、節税のためにも確定申告で適用可能な控除はすべて活用しましょう。