建物の査定方法とは？査定前にやることや査定の流れも解説

建物の売却は、まず不動産会社が不動産を査定し、だいたいの売却額が決定してから売却活動に入る流れで進みます。
初めて一戸建てを売却する方は、どのような方法で家を査定されるのか、どのような流れで査定が進むのかわからず、不安に思うこともあるでしょう。
そこで今回は、不動産会社がおこなう不動産査定の方法や査定の流れ、査定を依頼する前にやることについて解説します。

不動産会社がおこなう建物の査定方法

建物の売却を不動産会社へ依頼すると、だいたいの売却価格を決める方法として、不動産査定がおこなわれます。
不動産査定では、近隣で売れた不動産の売却価格や立地条件、建物の築年数や間取り、状態などをベースに査定価格が算出されます。
建物の査定方法は「簡易（卓上）査定」と「訪問査定」の2種類です。
各査定方法には、以下の特徴があります。

査定方法①簡易（卓上）査定

簡易（卓上）査定とは、不動産会社の担当者が卓上で調べた情報をもとに売却価格を査定する方法です。
簡易（卓上）査定では、以下3つの情報をもとに売却価格を算出します。

●不動産公示地価
●築年数や土地・建物の面積、間取りなどの建物情報
●近隣で売れた不動産の売却価格

簡易（卓上）査定は、ネット上でおこなえるシミュレーション査定より精度が高い査定方法です。
ただし、簡易（卓上）査定は基本的にネット上で参照できる内容をもとに売却価格を算出するため、段差や風通し、部屋ごとの日当たりなど、細かい部分が査定に反映されません。
そのため、実際に建物を訪れて売却価格を算出する訪問査定より査定額に誤差が出やすい点はデメリットです。
以上の点から、簡易（卓上）査定は「一戸建ての売却を検討しているものの、まだ本格的に売却するか決めていない」方におすすめの査定方法です。

査定方法②訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に建物を見て査定額を算出する方法です。
訪問査定も簡易（卓上）査定と同じく、不動産公示価格や近隣不動産の売却価格、建物の情報をもとに査定を進めます。
ただし、訪問査定では不動産会社の担当者が実際に建物の状態を確認したり測量したりするため、簡易（卓上）査定より査定額の精度は高くなる点がメリットです。
また、売却価格の相談を直接できる点もメリットといえます。
しかし、訪問査定は本格的に不動産の売却を進めたい方が利用する査定方法なので、売却予定のない方は利用できない点がデメリットです。
そのため「なんとなく家が何円で売れるか知りたい」「売却を検討しているけれど、いつ売るかは決めてない」と考えている方は、簡易（卓上）査定で依頼しましょう。

不動産査定の流れ

不動産査定は、以下の流れで進みます。

●①査定依頼を出す
●②訪問査定の依頼を出す
●③現地調査の実施
●④査定結果の確認

それぞれどのような流れで不動産査定が進むのか、確認していきましょう。

①不動産会社に査定依頼を出す

まずは、不動産会社のホームページなどから査定依頼を出します。
本格的に一戸建ての売却を検討している方は最初から訪問査定を依頼しても良いですが、まずは簡易（卓上）査定でだいたいの売却価格を把握する方法もおすすめです。
簡易（卓上）査定を依頼した場合は数日後に査定結果が送られてくるので、内容を確認し、査定内容に納得できれば、そのままの流れで訪問査定を依頼しましょう。

②訪問査定の依頼を出す

一戸建てを売却する意思が固まったら、不動産会社へ訪問査定の依頼を出しましょう。
訪問査定は、不動産会社のホームページや電話から依頼できます。

③現地調査の実施

訪問査定では、簡易（卓上）査定の情報をもとに、不動産会社の担当者が目視で建物の状態を確認します。
査定にかかる時間は1～2時間程度ですが、建物の広さや状態によっては時間が前後するので、当日は予定に時間の余裕を持たせておきましょう。
査定や売却に関する疑問、売却価格の交渉などは、このタイミングで相談しておくと良いでしょう。
また、訪問査定ではお風呂やトイレなど水回り、キッチンの設備などをメインで確認されます。
水回りやキッチンの設備は、状態が綺麗なほど査定額が上がりやすいです。
そのため、訪問査定が実施される前に掃除を済ませておきましょう。
さらに、一戸建ては登記されている境界線と実際の境界線にズレが生じているケースがあります。
境界線がズレていると正確な査定額を算出できないので、訪問査定では境界線の正しい位置を答えられるように確認しておきましょう。

④査定結果の確認

現地調査から3～4日経つと、査定結果が送られてきます。
査定結果には売却価格のほか、なぜその価格になったのか査定理由が記載されているので、確認しましょう。
査定額や査定理由に納得できない場合は、不動産会社に連絡し、納得がいくまで説明してもらうことも可能です。

不動産の査定を依頼する前にやること

不動産の査定を依頼する前には、以下のやることを済ませておきましょう。

●必要書類の準備
●住宅ローンの返済状況の確認
●売買相場の把握
●家の長所の把握
●改修履歴の確認

1つずつやることの内容を解説します。

必要書類の準備

不動産査定でより正確な査定額を出してもらうために、以下の書類を準備しておきましょう。

●間取り図や測量図
●登記済権利証（登記識別情報通知）
●固定資産税納税通知書
●建築確認済書

登記済権利証（登記識別情報通知）は、家を購入したタイミングで司法書士や法務局から取得しているはずなので、探しておきましょう。
これらの書類の探し場所が分からない場合や、紛失してしまった場合でも、査定を諦める必要はありません。
まずは「どの書類が手元にあるか」を確認し、不明な点は査定を依頼する不動産会社に相談してみましょう。

住宅ローンの返済状況の確認

住宅ローンを組んでいる方は、売却前、または家の売却益で住宅ローンを完済しておく必要があります。
住宅ローン残高を家の売却益で完済しようと考えている方は、査定前にいくらで売れれば良いのか判断するために、住宅ローンの返済状況を把握しておくと安心です。
住宅ローンの返済状況は、毎年10月ごろに年末残高証明書が送られてくるので、確認してみましょう。

売買相場の把握

近隣で売れた不動産の売却価格を把握しておけば、不動産会社の提示する売却価格が相場内に収まっているかご自身で判断できます。
売却価格が相場より安すぎると、売主は損をしてしまいます。
また、相場より高すぎる場合は、なかなか買い手が現れず売れ残ってしまう可能性があるので、注意が必要です。
売却相場は、不動産会社のポータルサイトや売却チラシなどで確認できます。

家の長所の把握

リフォームは、家のアピールポイントになります。
数年前に実施した場合でも、リフォームは家の査定額を上げる長所になるので、忘れずすべて伝えられるようにしましょう。

改修履歴の確認

外壁塗装や白アリ駆除などの改修履歴、耐震診断の実施履歴などは、すべて査定でプラスになるアピールポイントです。
改修履歴を証明できる見積書や明細書などは、すべて査定当日までに準備しておきましょう。
なかでも、耐震診断報告書や住宅性能評価書など、専門家から診断を受けている物件は売却しやすくなります。
少しでも査定額を上げたい場合は、査定を受けるまでにこれらの診断を受けておくと良いでしょう。

まとめ

不動産会社で建物の査定を受ける方法は、卓上で調べた情報をもとに査定をおこなう「簡易（卓上）査定」と、建物を実際に訪れて査定をおこなう「訪問査定」の2種類です。
不動産査定は、訪問査定を依頼したあと、建物の現地調査が実施され、査定結果を確認する流れで進みます。
不動産査定を依頼する前にやることは、売買相場の把握や建物の長所の把握、改修履歴の確認などがあるので、準備をしておきましょう。