不動産売却時にかかる住民税とは？申告する時期や計算方法を解説

不動産を売却する手続きのなかでは、いくつかの税金の支払いが必要になる可能性があります。
住民税も不動産売却時にかかる可能性がある税金の1つであり、トラブルを避けるためにはその仕組みや計算方法を知っておくことが大切です。
今回は、不動産売却時にかかる住民税とはどのような税金なのか、申告の時期や計算方法などについて解説します。

不動産売却時にかかる住民税とは？

まずは、不動産売却時にかかる住民税とは、どのような税金なのかを確認しておきましょう。
住民税が発生する仕組みを把握しておけば、自身の不動産取引で住民税がかかるかどうかがわかりやすくなります。
また、住民税を含めた税金について知っておくことは、不動産売却における正確な資金計画を立てるためにも大切です。

そもそも住民税とは？

住民税とは、都道府県民税および市区町村税を合算した税金のことであり、都道府県と市区町村に対して納めます。
住民税は、前の年の所得に対してかかる税金であり、標準の税率は10%です。
この住民税がかかる「所得」とは、仕事によって得られた給与以外も対象になっています。
後述する不動産売却で所得が発生したケースでは、住民税が発生します。

不動産売却時にはさまざまな税金がかかる

不動産売却時にかかる税金としてまず挙げられるのは、今回の主題である住民税と、共通点を多く持つ所得税です。
これらの税金は、2つ合わせて譲渡所得税と呼ばれることがあります。
また、不動産売却において、売買契約が成立したタイミングでは、契約書に貼り付ける印紙税の支払いが必要です。
売却する土地に抵当権が設定されているケースでは、抵当権を抹消するための登録免許税も支払うことになります。

住民税と所得税がかかるのは譲渡所得が発生した場合

住民税と所得税は、不動産売却で所得が発生した場合に支払いが必要になります。
逆にいえば、不動産売却で所得が発生しなかった場合、追加で住民税や所得税を支払う必要はありません。
詳細な計算方法は後述しますが、不動産売却における譲渡所得がプラスになるか、マイナスになるかをざっくりと計算すれば、住民税と所得税の支払いが必要かどうかがわかります。
ただし、控除や特例を使用する場合は、住民税を支払う必要がないケースでも確定申告が必要になるので、注意しましょう。

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不動産売却の住民税と支払い時期

次は、不動産売却時にかかる住民税の申告時期と支払い時期について確認していきましょう。
不動産売却における住民税の大変な点の1つは、引き渡しや売却代金の受け取りといった手続きと、申告や支払いの時期が異なることです。
うっかり申告や支払いを忘れた場合は、追加の税金が課される可能性があるので、早い時期からスケジュールを確認しておくと良いでしょう。

不動産売却における住民税の申告時期とは？

実は、不動産売却における住民税は、それ自体に申告の必要はありません。
不動産売却で発生した所得税の確定申告をおこなえば、自動的に住民税が計算され、支払いのための納付書が送られてきます。
そのため、実質的には、所得税の申告時期が住民税の申告時期と考えて良いでしょう。
住民税の申告時期は、原則的に不動産売却をおこなった翌年の2月16日～3月15日の間です。
不動産売却のタイミングによっては、1年以上の期間が空く可能性もあるので、忘れないようにしましょう。

不動産売却における住民税の支払い時期とは？

不動産売却で発生した住民税は、不動産売却の翌年に一括払いか、年4回の分割払いで支払います。
所得税の確定申告をおこなうと、その年の5月以降に市区町村から納付書が送付されるので、支払い方法を選択しましょう。
分割払いの時期は自治体によって異なりますが、基本的には6月、8月、10月、翌年1月の周辺に設定されています。
なお、住民税の確定申告時に手続きをおこなえば、給与所得にかかる住民税と合算して、給与から天引きしてもらうことも可能です。

所得税との支払い時期の違いに注意

住民税の支払い時期は、前述のとおり確定申告後の一括払いか分割払いですが、所得税は支払いのタイミングが異なります。
不動産売却にかかる所得税は、確定申告のタイミングで支払わなければいけません。
振替納税を選択すれば、約1か月後の支払いになりますが、それでも支払い時期は住民税より早めです。
住民税と同じタイミングで支払えば良いと考えていると、十分な資金が用意できなくなる可能性もあるので、注意しましょう。

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不動産売却時にかかる住民税の計算方法

不動産売却時にかかる住民税の金額は、不動産の所有期間や取得費、譲渡費用など、さまざまな要因で変動します。
詳細な計算は専門家に依頼する場合でも、計算方法を把握しておけば、住民税がかかるかどうかを大まかに判断することが可能です。
住民税を計算するためにはさまざまな資料が必要になるので、不動産売却手続きを進めながら並行して集めておくと良いでしょう。

住民税の計算方法と税率

住民税は、課税譲渡所得の金額に一定の倍率をかけて計算します。
課税譲渡所得は「譲渡価額－取得費－譲渡費用－控除の金額」の式で計算することが可能です。
住民税の税率は売却した物件の所有期間によって変動し、5年以下の短期譲渡所得の場合は9%、5年を超える長期譲渡所得の場合は5％となっています。
譲渡価額が5,000万円、取得費が4,000万円、譲渡費用500万円、控除なし、短期譲渡所得のケースでシミュレーションすると、住民税の金額は45万円です。

取得費と譲渡費用の内容

不動産売却における住民税の計算に用いる取得費とは、不動産を購入する場合にかかった諸費用のことを指します。
具体的には、不動産の購入代金、購入時に支払った仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、土地の改良費などが該当します。
取得費が不明な場合は、売却金額の5%を概算取得費とみなすことも可能です。
一方で、譲渡費用とは、不動産を売却する場合にかかった諸費用のことを指します。
具体的には、売却時の仲介手数料や売主が支払った印紙税などが該当します。

不動産売却時に使える控除や特例

不動産売却後の確定申告で控除や特例を使用すれば、住民税を節税することが可能です。
住民税を節税するために使える控除や特例としては、3,000万円の特別控除、軽減税率の特例などが挙げられます。
3,000万円の特別控除とは、一定条件を満たしたマイホームを売却した場合、課税譲渡所得を3,000万円少なくできる控除制度です。
軽減税率の特例とは、所有期間10年を超える不動産を売却した場合に使える特例であり、軽減税率が適用されて住民税の金額が安くなります。
ほかにもさまざまな控除や特例がありますが、併用できるものとできないものがあるので、どれが使えるかをあらかじめ調べておくと良いでしょう。
また、控除や特例は自動では適用されず、売主による確定申告が必要になる点も注意が必要です。

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まとめ

住民税とは、都道府県民税と市区町村税を合算した税金であり、不動産売却で課税譲渡所得が発生した場合に納める必要があります。
住民税は、不動産売却の翌年に所得税の確定申告をおこなうと自動で計算され、一括払いまたは4回の分割払いで支払うことになります。
住民税の金額を求めるためには、取得費や譲渡費用の金額を把握しておく必要があるので、正確に計算したい場合は早い段階から資料を集めておくと良いでしょう。