不動産売却の際は契約不適合責任に注意！トラブル回避につながる方法とは

不動産を売却する際は、契約不適合責任によるトラブルが心配になることもありますよね。
たしかに、契約不適合責任は不動産を売却するうえで注意が必要ですが、工夫次第で回避が可能です。
そこで今回は契約不適合責任の概要と買主の権利、トラブルの回避につながる方法などを解説します。
これから不動産を売却しようとお考えの方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却の際に注意するべき契約不適合責任の概要とは

不動産を売却する際は、さまざまな心配が生じるものです。
たとえば、「いくらで売れるか」「どのくらいの時間がかかるか」などは心配になることが多いでしょう。
ただし、不動産の売却における心配事は売るときにだけ生じるわけではありません。
売却後に契約不適合責任を負って、買主とトラブルになる心配もあります。
まず、契約不適合責任とはどのようなものなのか確認しておきましょう。

契約不適合責任の概要とは

契約不適合責任とは、売買契約において商品の種類や数、品質などが契約内容と異なる場合に売主が買主に対して負う責任のことです。
請負契約では、仕事内容が契約と異なる場合に請負人が発注者に対して契約不適合責任を負います。
不動産を売却する際は種類や数が異なることはほぼなく、注意が必要なのはおもに品質面です。
たとえば、契約書に記載されていない瑕疵や不具合が不動産の引き渡し後に見つかると、売主は買主に対して責任を負います。
瑕疵とは傷や欠点のことであり、不動産に存在する可能性のある瑕疵は4種類あります。

不動産に存在する可能性のある4種類の瑕疵とは

不動産に存在する可能性がある瑕疵は、物理的瑕疵と法律的瑕疵、環境的瑕疵と心理的瑕疵の4種類です。
物理的瑕疵とは不動産自体にある傷や欠点のことであり、おもな例は雨漏りやシロアリ被害、基礎のひび割れなどです。
法律的瑕疵とは不動産にある法的な問題であり、接道義務に違反していることなどが挙げられます。
環境的瑕疵とは不動産の周辺環境にある瑕疵のことであり、幹線道路の騒音や振動、工場から届く異臭などが該当します。
そして心理的瑕疵とは、その不動産で暮らすことに抵抗を覚えるような出来事のことです。
過去に自殺や殺人事件が発生したことがあるなど、本来の住み心地を欠いている不動産には心理的瑕疵があります。
瑕疵には告知義務があるので、売却する不動産に瑕疵があるときは売買契約書へきちんと記載しなくてはなりません。
売買契約書に記載しないと、発覚したときに買主から「契約した内容と品質が異なる」と責任を追及されてしまいます。
売主が知らなかった場合でも責任を逃れることはできないので、注意が必要です。

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不動産売却で契約不適合責任を負ったときに認められる買主の権利とは

では、不動産を売却した際に契約不適合責任を負うと、売主はどのような対応をしなくてはならないのでしょうか。
契約不適合責任を負ったときに認められる買主の権利について、確認しておきましょう。

買主の権利①追完請求

受け取った品物が契約に適合するように、補修や代替物の引き渡し、不足分の引き渡しなどを請求できる権利です。
不動産の場合は、おもに補修で対応することになるでしょう。
ただし、雨漏りやシロアリ被害などの物理的瑕疵は補修が可能ですが、ほかの瑕疵は追完請求をされても改善は難しい可能性があります。

買主の権利②代金減額請求

買主が売主に対して、購入代金の減額を請求できる権利です。
原則として、追完請求では対応できなかったときに請求することが認められます。
ただし、追完が無理なときや売主が追完を拒絶する意思を示したときは、直ちに請求することが可能です。

買主の権利③契約解除

契約を解除して、代金の返還を請求できる権利です。
こちらも代金減額請求と同様に、原則として追完請求に売主が応じないもしくは応じることができない場合に請求できます。
契約解除には催告解除と無催告解除の2種類があり、催告解除は売主に伝えたうえでおこないます。
一方、無催告解除は売主に伝えずに契約を解除することであり、「契約の全部の履行が不能であるとき」などの条件に該当すると行使が可能です。

買主の権利④損害賠償請求

契約不適合が起こると、補修などでは補填できない損害が買主に生じることもあるでしょう。
その損害の責任が売主にある場合は、損害賠償の請求が買主の権利として認められます。
先述した3つの権利は売主に責任がない場合でも請求できますが、損害賠償請求は売主に責任がないと請求できません。
売主に責任があるかどうかは、契約に関する諸事情や取引に関して形成された社会通念などを考慮して判断されます。

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不動産売却における契約不適合責任の回避につながるインスペクションとは

先述のとおり、瑕疵には告知義務があるので不動産を売却する際は買主に伝えなくてはなりません。
売主が知らなかった瑕疵であっても、買主に伝えずに売ると契約不適合責任を負ってしまいます。
そのため、売却する不動産にある瑕疵はできるだけ正確に把握することが大切です。
瑕疵を把握するための有効な方法の1つに、インスペクションが挙げられます。
4種類の瑕疵のうち、物理的瑕疵はインスペクションを実施すると正確に把握することができるでしょう。
インスペクションとはどのような方法なのか、確認しておきましょう。

インスペクションとは

インスペクションとは、専門家が建物の状態を調査することです。
実施すると劣化状況や不具合の有無、修繕が必要な箇所などがわかります。
建物の状態は、一見しただけではわからないことが多いでしょう。
けれど、「見たところ問題はなさそう」と自己判断で売却すると、思わぬ瑕疵が見つかって対応を求められてしまうかもしれません。
インスペクションを実施すると不動産の状態を正確に把握できて、瑕疵をもれなく買主に伝えられます。
すると、売却後に契約不適合責任を問われる心配が減少するでしょう。

インスペクションを実施すると得られるメリットとは

インスペクションによって得られるメリットは、契約不適合責任の回避につながることだけではありません。
専門家による調査結果があると購入検討者が安心できるので、早期売却につながる可能性があります。
売り出し価格がインスペクションの結果に基づいていることを示せば、購入検討者が納得して、値下げ交渉を回避できる可能性もあるでしょう。

インスペクションを実施する際の注意点とは

インスペクションを実施する場合は、費用と時間がかかることに注意が必要です。
費用の相場は基本料金が4万円～6万円、オプション料金が1万円～8万円、報告書作成料金が1万円ほどです。
一般的に、基本料金に含まれているのは構造と雨漏りの調査であり、そのほかの調査を依頼する場合はオプション料金がかかります。
報告書作成料金は基本料金に含まれていることもありますが、別途必要な可能性もあるので依頼前に確認しておきましょう。
また、インスペクションを依頼してから調査が終了するまでには、1週間～2週間ほどの期間がかかります。
その分不動産を売り出す時期が遅くなるので、売却を急いでいる場合は早めに実施を検討しましょう。

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まとめ

売却した不動産に契約内容と異なる点があると、売主は契約不適合責任を負ってしまいます。
すると、追完請求や代金減額請求などが買主の権利として認められ、売主は対応しなくてはなりません。
物理的瑕疵はインスペクションによって把握できるので、不安を軽減したいときは実施を検討してみましょう。