不動産を売る前に確認することは？名義や周辺環境についても解説

大切な資産である不動産を売却する際、事前の準備不足で損をしたくないとお考えではないでしょうか。
スムーズで後悔のない売却を実現するためには、売却開始前の入念な事前確認が不可欠です。
本記事では、不動産売却で失敗しないために押さえておくべき「名義や権利関係」「土地・建物の状況」「周辺環境と利便性」といった確認項目を解説いたします。
これから不動産の売却を検討されている方は、ぜひ本記事をご参考になさってくださいね。

不動産を売る前に確認すること：名義と登記情報を確認する

不動産を売却する際は、まず対象不動産の基本的な情報を押さえる必要があります。
まずは、不動産の名義と登記情報について解説していきます。

登記簿謄本で名義確認

不動産売却の準備では、まず法務局の窓口や郵送、オンライン申請で「登記事項証明書」を取得し、現在の登記情報を確認しましょう。
この書類は、不動産の所有者が誰で、どのような権利関係にあるかを法的に証明する重要なものです。
登記事項証明書を手に入れたら、主に「表題部」と「権利部」の2つをチェックしましょう。
「表題部」には、土地の所在地や面積、建物の種類、床面積といった物理的な状況が記載されています。
次に、「権利部（甲区）」は、所有権に関する情報が記された部分です。
ご自身の氏名と住所が正しく登記されているか、他の方と共有になっていないかを確認します。
「権利部（乙区）」には、所有権以外の権利が記載されているため、住宅ローンを組んだ際の抵当権が設定されたままになっていないか、確認するようにしましょう。

権利証紛失時の対応

不動産の所有権を売却で移転させる登記手続きでは、原則として「登記済証（権利証）」または「登記識別情報」の提出が求められます。
これらは、売主が登記名義人本人であることを証明する重要な書類です。
登記済証は、平成17年頃までの登記オンライン化前に、登記識別情報はそれ以降に発行されています。
万が一、これらの権利証や登記識別情報を紛失してしまった場合、再発行することはできません。
なお、代わりに、司法書士や弁護士といった資格者代理人に、「本人確認情報」を作成してもらう方法があります。

名義変更が必要な場合

不動産を売却する前には、登記簿の情報が現在の状況と一致しているかを確認しましょう。
万が一異なっている場合は、事前に名義変更などの登記を済ませておくことが必要です。
また、不動産の所有者が既に亡くなっている場合も、その方の名義のままでは売却することができません。
相続登記を完了させ、相続人へ名義変更をおこないましょう。

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不動産を売る前に確認すること：土地と建物の状態を把握する

前章では、不動産の名義や権利関係について述べましたが、売却物件そのものの状態把握も重要ですよね。
ここでは、土地・建物の状態を把握し、リスクを回避する方法について解説いたします。

土地の境界と測量図

土地を含む不動産を売却する場合、隣接する土地との「境界の確定」が重要となります。
売主は買主に対し、売却する土地の境界線を明確に示す義務を負っています。
この境界が曖昧なまま取引を進めてしまうと、将来的なトラブルの原因となりかねません。
このようなリスクを回避し、境界を法的に明確にする手続きが「境界確定測量」です。
土地家屋調査士などの専門家が、法務局の資料調査や現地測量をおこないます。

建物の劣化・修繕履歴

中古住宅の売買において、売主は建物に対して「契約不適合責任」を負うことが一般的です。
これは2020年の民法改正で、従来の瑕疵担保責任から変更されたものです。
万が一、売買契約書に記載された内容と異なる品質や状態の物件を引き渡した場合、売主が買主に対して負わなければならない法的な責任を指します。
売却後のトラブルを回避するためにも、売主はご自身の建物の現状を可能な限り点検をおこないましょう。
くわえて、把握している劣化箇所や不具合をすべて洗い出す必要があります。
また、過去におこなったリフォームや修繕の履歴、給湯器やエアコンといった設備の取扱説明書や保証書などもまとめておくと、買主の安心につながります。

インスペクションの活用

建物の劣化状況を把握するために、専門家による「インスペクション（建物状況調査）」の活用を検討しましょう。
インスペクションとは、建築士の資格を持ち所定の講習を修了した専門家が、第三者の客観的な立場で調査することです。
2018年の宅地建物取引業法改正により、不動産会社は中古住宅の売買を仲介する際、売主と買主の双方へインスペクション制度について説明することが義務付けられました。
売主が売却前にインスペクションを実施することには、多くのメリットがあります。
まず、建物の状態が専門家によって客観的に評価されるため、買主の安心感が高まるでしょう。
調査によって事前に不具合が発見されれば、補修の要否を適切に判断することができます。

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不動産を売る前に確認すること：周辺環境と利便性を確認する

ここまで、物件の名義や状態について解説しましたが、売却戦略のためには周辺環境もおさえておきましょう。
最後に、不動産の周辺環境と生活利便性について解説していきます。

周辺リスクと説明義務

不動産を売却する際には、物件を取り巻く「周辺環境」についても把握し、買主へ説明する責任があります。
このような説明すべき周辺のリスクは、「環境的瑕疵」「心理的瑕疵」「法的瑕疵」といった種類に分けられます。
環境的瑕疵とは、不動産そのものに問題はなくても、周辺の環境によって快適な生活が阻害される可能性のある事柄のことです。
心理的瑕疵とは、過去にその物件や周辺で発生した事件、事故、自殺といった事柄が該当します。
法的瑕疵とは、都市計画法や建築基準法といった法律上の制限によって、土地の利用や建物の建築が制限される事柄のことです。
売主は、把握している情報をすべて不動産会社へ伝え、買主へ正確に説明することが求められます。

交通アクセスと利便性

不動産の価値を左右する要因の1つが、交通アクセスの良さや日常生活における利便性です。
売主が感じている物件の長所を整理し、効果的にアピールすることが、売却戦略において重要となります。
まず、交通アクセスについては、「最寄り駅まで徒歩何分」といった基本的な情報にくわえ、具体的な魅力を付けくわえることが有効です。
最寄り駅から距離がある場合でも、それを補う情報を提供することが大切です。
近年は車を主な移動手段とする層も多いため、駐車場の有無や広さもアピールポイントになるでしょう。

前面道路の影響と対策

物件の売却価格や、買主が住宅ローンを利用する際の審査に影響を与えるのが、その土地が接している「前面道路」の状況です。
建築基準法では、都市計画区域内において、建物を建てる敷地は「幅員（幅）が4m以上の道路に、2m以上接していなければならない」と定められています。
この接道義務を満たしていない土地は、原則として新しい建物を建てたり、増改築したりすることができない「再建築不可」物件となってしまいます。
売却価格が相場よりも大幅に安くなるだけでなく、金融機関が担保価値を認めず、買主が住宅ローンを組めないケースがほとんどです。
前面道路の幅員が4m未満であっても、「2項道路（みなし道路）」として特定行政庁に指定されている場合があります。
この場合、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退（セットバック）させることで、再建築することが可能です。
不安な点があれば、早めに不動産会社や土地家屋調査士などの専門家へ相談しましょう。

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まとめ

不動産を売却する際は、登記簿で名義やローンの権利関係を確認し、相続や住所変更などの手続きを事前に済ませておきましょう。
土地の境界を明確にし、建物の不具合や修繕履歴を把握して契約不適合責任に備えます。
周辺環境や法的制限を確認し、交通の便などの強みとあわせて買主へ伝えることが大切です。