長屋式住宅の売却が難しい理由は？売却方法についても解説

所有している長屋式住宅の売却活動が思うように進まなかったり、特殊な構造ゆえに「売れるのだろうか」と不安を感じたりしていませんか。
隣家と壁を共有する長屋は、住宅ローンの審査や法的制限の面で敬遠されるケースもあるため、適切な戦略を立てなければ売れ残ってしまうリスクがあります。
本記事では、長屋式住宅の特徴や売却が難しいとされる理由を紐解き、そのうえでスムーズな売却を実現するための手法を解説いたします。
古い長屋をどう処分すべきかお悩みの方や、少しでもスムーズに売却を進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

長屋式住宅とは

長屋式住宅の売却を検討するにあたり、その構造的な特徴や法的な位置づけを正しく理解しておくことが重要です。
まずは、長屋式住宅の基本的な定義や、よく比較される共同住宅との違いについて解説していきます。

基本的な定義と歴史的背景

長屋式住宅とは、2つ以上の住戸が横につながっていて、隣同士で壁や屋根の一部を共有している建物のことです。
それぞれの住戸に専用の玄関があり、マンションのような共用の廊下や、エレベーターを通らずに出入りできるのが特徴です。
一見すると一戸建てのように独立していますが、建物の一部を共有しているため、土地代や建築費を安く抑えられるというメリットがあります。
もともとは江戸時代に、限られた土地にたくさんの家族が住めるようにと作られたのが始まりで、都市部を中心に発展してきました。
近年では、おしゃれなデザインの「テラスハウス」なども増えていますが、これらも法律上は長屋として扱われることが多いです。

壁を共有する構造的な特徴

長屋式住宅の特徴は、隣の住戸との間にすき間がなく、壁1枚だけで仕切られているという点です。
そのため、生活音や振動が隣に伝わりやすいことや、火災時の延焼防止といった防災面での配慮が必要になります。
現在は法律が改正され、壁の防火性能などが強化されていますが、屋根や基礎がつながっている構造であることに変わりはありません。
外壁の修繕や耐震補強をおこなう際には、単独での判断が難しく、隣の方の協力が必要になる点は覚えておきましょう。

共同住宅との法的な違い

マンションやアパートといった共同住宅は、居住者全員で利用する廊下や階段、エントランスがあることを前提に作られています。
一方で、長屋式住宅はそれぞれの玄関が直接道路に面しており、共用スペースを通らずに室内へ入れる点が違いです。
この違いにより、マンションなどは避難や防火について厳格な規定が設けられている一方、長屋は一定の規模までであれば、一般的な住宅と同様に扱われます。
長屋式住宅はマンションと違い管理組合のような組織が存在しないため、屋根や外壁の修繕が必要になった際は、所有者同士で協議しなければなりません。

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長屋式住宅が売却しにくいと言われる理由

前章では、長屋式住宅の特徴を述べましたが、一般的な一戸建てに比べて売却には工夫が必要になる傾向があります。
ここでは、長屋式住宅の売却において課題となりやすい点と、その主な要因となる3つの理由について解説いたします。

住宅ローン審査の傾向

長屋式住宅は、一戸建てとマンションの中間のような存在であり、金融機関によっては、独自の評価基準を設けている場合があります。
金融機関は融資をおこなう際、建物の状態だけでなく、将来的にスムーズに売却して資金回収ができるかという流動性も重視しています。
隣家と壁や基礎がつながっている長屋は、単独での建て替えや大規模な改修が難しいため、将来の資産価値の予測が必要です。
その結果、一般的な一戸建てと比較して、住宅ローンの審査が慎重になるケースがあり、購入者が限定される可能性も考えられます。

法的制約による影響

長屋式住宅のなかには、建築基準法の規定によって、再建築不可やセットバックといった制限がついている物件も存在します。
再建築不可とは、既存の建物を取り壊すと新しい家を建てられない土地を指し、セットバックは敷地の一部を後退させることです。
長屋式住宅の場合は、こうした制限が隣り合う住戸全体に関係することも多いため、購入検討者にとっては将来の選択肢を確認すべき要素となります。
法律上の条件が複雑な物件は、購入にあたって詳細な説明や理解が必要となるため、成約までに時間を要することがあります。

管理や近隣関係への配慮

長屋式住宅では、屋根や壁などの主要構造部を隣家と共有しているため、メンテナンスをおこなうたびに協議や調整が必要となります。
お隣の方と生活スタイルや経済状況、家に対する考え方が異なる場合もあり、工事の内容や費用負担について丁寧な調整が求められます。
また、壁を隔てた生活音や敷地の境界に関する認識の違いから、良好な人間関係を維持するための配慮が重要になるでしょう。
購入を検討する方は、将来的な隣人関係の変化なども考慮するため、権利関係や管理体制が明確な物件を好む傾向にあります。
こうした管理の手間や近隣付き合いへの懸念があることから、一般的な一戸建てよりも慎重に検討されることが多いといえます。

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長屋式住宅をスムーズに売却する方法

ここまで、売却時の留意点を解説しましたが、物件の状況に合わせた適切なアプローチをとることで、成約の可能性は高まります。
最後に、長屋式住宅を少しでも好条件で売却するために有効な、3つの方法について解説していきます。

不動産会社の買取活用

買取とは、次の居住者を探す仲介ではなく、不動産会社が直接の買い手となって、物件を買い取る方法のことを指します。
買取のメリットは、長屋特有の法的制限やローンの課題などを、専門家である不動産会社が理解したうえで価格提示できる点です。
また、売主としても何度も内見対応をしたり、価格交渉をしたりする必要がなく、現金化までの予定が立てやすいのも特徴です。
再建築が難しい物件や、築年数が経過して一般の方には売却しにくい物件でも、買取であればスムーズに進められるでしょう。

隣家と協力する共同売却

長屋式住宅の特性を前向きに活かし、お隣の方と協力して一緒に売却活動をおこなう共同売却も、一つの有力な選択肢となります。
この方法であれば、1軒だけでは再建築不可だった土地でも、隣の土地と合わせることで条件をクリアし、再建築可能な土地として評価されます。
共同売却を進める際は、売却代金の配分方法や建物の解体費用をどう負担するかについて、早い段階からお隣の方と話し合うことが大切です。
事前の調整事項は多いですが、その分だけ土地としての利用価値が高まり、結果として1軒あたりの受取金額が増える可能性も期待できます。

リノベーションによる価値向上

建物の状態や周辺相場によっては、売却前にリノベーションを実施して、長屋式住宅の持つ魅力を引き出すのも良いでしょう。
長屋には専用の庭や駐車場がある物件も多いため、内装を整備すれば、温かみのある一戸建てのような暮らしをアピールできます。
さらに、断熱性を高めたり、在宅ワーク用の場所を確保したりと、現代の生活様式に合った改修をおこなえば、興味を持つ方も増えるでしょう。
ただし、改修費用以上に高く売れると限らないため、不動産会社と相談し、費用対効果を見極めながら計画することが重要です。
買取や共同売却、リノベーションなど、長屋ならではの選択肢をうまく組み合わせることで、納得のいく売却を目指していきましょう。

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まとめ

長屋式住宅とは、2つ以上の住戸が壁を共有する建物を指し、共用廊下がない点は、一戸建てに似ていますが修繕には隣人の協力が必要です。
住宅ローン審査の厳しさや再建築不可などの法的制限にくわえ、隣家との共有部分の管理や、人間関係への懸念から売却が難しいと言われます。
不動産会社による買取や隣地との共同売却、リノベーションによる価値向上など、物件の状況に合わせて最適な売却方法を検討しましょう。