不動産を購入する流れは？販売形態や注意点も解説！

お役立ち情報 2025.01.15

#お役立ちコラム

不動産を購入する流れは？販売形態や注意点をご紹介

おうち探しの際は、さまざまな点に注意して物件を選ぶことが大切です。

そこで今回は、おうちの販売形態や購入の流れ、注意点についてご紹介します。

ぜひ今後の参考にしてください。

不動産を購入する際の販売形態

不動産の売買には販売形態という種別があります。
新築住宅であれば不動産屋や施工会社、ハウスメーカーなどから購入する場合が多く、中古住宅や土地などは個人から購入するケースが多いです。
それぞれの販売形態によって特徴があるため、事前に理解しておきましょう。

売主物件

不動産会社の仲介を通さず、売主から直接購入する不動産は売主物件と呼ばれます。
不動産会社や施工会社が販売する土地や新築の建売住宅などは、売主が宅地建物取引業者であることが一般的です。
一部、買主個人による直接売買も可能ですが、手続きが複雑であるため推奨されません。
また、購入前には価格や諸条件を売主と直接交渉しますが、専門知識が薄い場合は、買主が不利益を被る可能性もあるため注意が必要です。

仲介物件

不動産会社が売主と買主の交渉を仲介する不動産を仲介物件と呼びます。
不動産会社を介して交渉し、売買契約の成立で不動産会社への仲介手数料が発生する売買様式です。

売主物件と仲介物件それぞれのメリット

売主物件のメリットは売主と直接やり取りをするため、スピーディな取引が期待できる点です。
また、仲介手数料がかからない利点も挙げられますが、反面、価格交渉には応じてもらえず売主の言いなりになってしまうケースも少なくありません。

また、もし仲介手数料がかかったとしても、物件価格の交渉で仲介手数料以上の値引きができる場合もあるため、一概にどちらが良いとは言い切れません。

仲介物件は不動産会社が間に入るため、交渉事については比較的スムーズに進みます。
また仲介物件のメリットは売買のルールや法律を知らない人でも、不動産会社が物件や法令の調査をおこなうため安心して購入ができる点です。
事前調査や一連の交渉などを不動産会社に任せられるため、時間がなくても円滑に、知識が無くてもトラブルを回避して進めることができます。

ほかにも、仲介物件は物件数が多いため選択肢は広がりますが、売主物件は売主が販売している物件しか選択肢がない点で差があります。

不動産を購入する流れ

不動産の購入の流れは、上記のどのような形態で売買したとしても大きな変化はありません。
まずは物件を探し、売主と諸条件の交渉をして売買契約を締結し、代金の支払いと同時に不動産を引き渡してもらう流れが一般的です。

不動産の希望条件を決める

不動産購入にあたって最初におこなうことは、希望条件を決めることです。
土地、新築住宅、中古住宅、マンションなどの物件種別から、立地条件や周辺の施設など、さまざまな条件を挙げていきます。
次に、優先度が高い条件内の物件を絞り込みます。
売主物件を購入する場合は自力で物件を探す必要がありますが、仲介物件を購入する場合は不動産会社に相談すると容易に物件情報を入手できます。
おうち探しと並行して、事前に資金計画を立てることが重要なプロセスです。
購入を希望するおうちが決まれば、売主に購入の申し立て（購入申込）をします。

住宅ローンの審査を受ける

購入申込をするタイミングの前後で、住宅ローンの事前審査をおこなう必要があります。

一般的には事前審査に通過している人が、優先順位も高いとされます。
購入の申し込みが受理されると契約条件の交渉をおこないますが、売主物件ではこの交渉は自力でする必要があります。
仲介物件では不動産会社に交渉を任せることができますが、交渉の内容はもちろん、特約内容や不動産の状態については不動産会社から積極的に情報を得ることが重要です。

契約を結んで引き渡しをおこなう

上記の交渉を経て売買契約を締結します。
その後、住宅ローンの本審査で融資が決定してから、不動産の引き渡しに移行します。
引き渡し時には購入代金を売主に支払い、同時におうちの鍵や保証書・建築書類などを受け取ります。
原則としては当日付にて所有権移転登記をし、名義をお客様（買主）に変更します。

住宅ローン控除を受ける場合は、購入した翌年の確定申告時期に申請しなければなりません。
正社員の場合は控除の確定申告は初年度の一回だけで、翌年からは従来通り年末調整で手続きをします。

不動産を購入する際の注意点

不動産購入の流れにおいて重要な点は、資金計画と希望条件の選定です。
上記二点の内容はしっかり精査してくださいね。

資金計画を立てる際の注意点

おうちの購入による資金計画は、将来にわたり安心して生活ができるかどうか？を前提に計画を立ててください。
住宅ローンを利用して不動産を購入する場合は、毎月決められた金額を返済していかなければなりません。
そのため、将来的にも継続的に支払える金額を熟考することが重要です。
また、不動産の維持にかかる固定資産税や修繕費なども忘れずに計画してくださいね。

災害への耐性を確認する

おうちの選定時は、災害に対する建物の耐性も忘れずチェックしてくださいね。
おもな項目としては、耐震性や断熱性などが挙げられます。
なお、旧耐震基準の時代に建てられた中戸住宅は、耐震性や耐久性が低い可能性もあります。
地震が発生した際に倒壊する危険性に備えて、耐震診断や耐震工事をおこないましょう。

ハザードマップを確認しておく

立地条件については、単に利便性だけを重視するのではなく、行政により作成されたハザードマップを確認することが大切です。
ハザードマップは、どのエリアが被害を受けやすいか？地域の避難所がどこにあるのか？などを確認できます。
現在までは災害による被害を受けたことのない不動産であっても、将来的に危険がないとは断言できません。
ハザードマップで予想される危険を事前に確認し、万が一に備えることもおうち探しの重要なプロセスです。