不動産を購入するのに必要な諸費用ってなに？ローンの保証料についても解説！

不動産購入にかかる費用の種類

まずは、具体的な費用の内容と説明です。

 売買契約にかかる費用の種類 

購入時にかかるおもな諸費用は、以下の通りです。

● 印紙代

売買契約書に貼付する印紙税（国税）。物件の価格によって税額も変わりますが、価格帯が1,000万～5,000万円であれば１万円の印紙税がかかります。

● 登録免許税

登記をおこなうための登録免許税（おもに国税）と、司法書士への手数料です。具体的には所有権移転登記・所有権保存登記・抵当権設定登記が、おもな登記の内容です。

● 建物表示登記費用

建物が新築の場合にかかる費用で、建物の所有者情報などを法務局に登記する費用。

● 印紙代（住宅ローンを利用する場合）

住宅ローンの貸借契約書に貼付する印紙税（国税）。電子契約の場合は課税されませんが、金融機関への電子契約手数料が発生します。

● 融資手数料（住宅ローンを利用する場合）

住宅ローンを利用する場合に金融機関へ支払う手数料。金融機関により金額は変動します。

● 保証料（住宅ローンを利用する場合）

住宅ローンを利用する場合に保証会社へ支払う保証料。金融機関や保証会社により金額は変動します。

● 固定資産税

一般的には引き渡し日以降の固定資産税を買主が負担します。税額を日割で按分精算します。

● 火災保険料（地震保険）

天災地変による損害に備えるための損害保険料。加入期間や補償内容により保険料は変動します。

● 仲介手数料

不動産屋へ支払う仲介料。物件価格（税抜）×３％＋６万円＋消費税が上限。

● リフォーム・オプション工事費用

中古住宅の購入によるリフォーム工事費用、新築住宅の購入によるオプション工事費用です。おもなオプション工事として、テレビアンテナ・造付型カップボード・エアコン・カーポート・目隠しフェンスなどが挙げられます。

● 不動産取得税

不動産を取得した時に一度だけかかる税金（地方税）です。一定の条件を満たす新築住宅は軽減措置が受けられ、税額が０円になるケースも多くあります。また、土地は居住用であれば200㎡まで減額措置が適用されます。

不動産購入にかかる税金の種類

ここでは、前項の諸費用のうち、税金の項目について解説します。

 不動産取得税 

不動産取得税は不動産の購入以外にも、不動産の新築や改築時、贈与時などに課税されます。
ただし相続による不動産の取得は、不動産取得税ではなく相続税が課税されます。
不動産取得税として納める金額は、固定資産税評価額×４％で計算されますが、2027年３月31日までに取得した不動産には軽減税率が適用され、税率は３％となります。

不動産取得税の計算に必要な固定資産税評価額を調べるには、4月頃に所有者へ送付される固定資産税の課税明細書や、役所で取得できる固定資産税評価証明書を確認しましょう。
また、固定資産課税台帳の閲覧により固定資産税評価額を確認することも可能です。

 印紙税 

建売や中古住宅を購入する場合には売買契約書、注文住宅であれば請負工事契約書に対して印紙税がかかります。
印紙税は不動産売買に限らず、契約書や領収書の発行に対して課せられる国税です。
住宅ローンを利用する場合も、金融機関と交わす金銭消費貸借契約書に対して印紙税がかかります。

現行の軽減期間内では、額面1,000万～5,000万円以下の場合は１万円、額面5,000万～１億円以下の場合は３万円が印紙税です。

 登録免許税 

購入した不動産を法務局（法務省）へ登記するためにかかる税金が、登録免許税です。
不動産を購入したことでおこなう登記は、所有権保存登記や所有権移転登記を、住宅ローンを利用する場合は抵当権設定登記も必要です。
なお登録免許税の金額は、固定資産税評価額に所定の税率を掛けて算出します。
抵当権関連の登記であれば、住宅ローンの借入額に所定の税率を掛けて算出します。

ちなみに建物表題登記の費用は、税金ではなく土地家屋調査士への実費と報酬です。

不動産購入にかかる住宅ローン保証料

ここでは、住宅ローンを利用する場合にかかる保証料について解説します。

 住宅ローン保証料とは 

住宅ローンを利用する場合は、金融機関と金銭の貸借契約を結びます。

住宅ローンの契約者は、同時に保証会社との間でも保証契約を結ぶことになります。
保証会社との契約が必要になる理由は、契約者が何らかの事情で返済ができなくなった場合のリスクを金融機関が回避するためです。
万が一住宅ローンの返済ができなくなった場合、保証会社が契約者に代わって一括返済します。
保証会社による一括返済が行われると、契約者は金融機関ではなく保証会社へ返済しなければなりません。

保証料の支払い方法は、以下の２パターンに分けられます。
① 住宅ローン契約時に一括前払いする外枠方式。
② 住宅ローン金利に上乗せし、月毎に分割して払う内枠方式。

保証料の金額は、金融機関や借入金額、返済期間などにより変動します。
一般的な相場としては、外枠方式では借入金額の２％、内枠方式では保証料率が0.2％上乗せされます。

 住宅ローン保証料の支払い方はどう選ぶ？ 

前述のとおり、保証料の支払い方法には一括で前払いする方法（外枠）と、毎月分割で支払う方法（内枠）があります。
どちらを選ぶかは月々の返済額や総返済額、ライフプランを確認したうえで決めましょう。

外枠方式が適しているのは月々の返済額を抑えたい方や、繰り上げ返済を考えている人です。
外枠方式は内枠方式よりも総返済額を抑えられる可能性が高く、繰り上げ返済をすることで保証料の一部が返還されます。
一方の内枠方式は、おうちを購入する時の諸費用による負担を減らしたい人や、借入額の上限を増やしたい人に適しています。

まとめ

不動産購入には、物件の金額以外に諸費用がかかります。
不動産の購入時に必要な税金は、おもに不動産取得税・印紙税・登録免許税です。
住宅ローンでかかる保証料を外枠にするのか？内枠にするのか？の選択については、不動産屋の担当者や銀行の担当者と相談しながら決めると良いでしょう。

記事監修

　おうちむすび

目次

• ▼ 不動産購入にかかる費用の種類
• ▼ 不動産購入にかかる税金の種類
• ▼ 不動産購入にかかる住宅ローン保証料
• ▼ まとめ