住宅ローンを滞納したらどうなるの？対処法と滞納しないための対策も解説！

住宅ローンを滞納するとどうなる？

住宅ローンの支払いが難しくなるような状況になる場合は、早い段階での対処が大切です。
ここでは滞納した場合の流れについて解説します。

 督促状が届く 

住宅ローンを滞納してから数カ月後に、金融機関から状況確認の電話や書面による督促状が届きます。
滞納期間が一日であっても遅延損害金が発生するため注意しましょうね。

 期限の利益の喪失予告書と代位弁済通知が届く 

住宅ローンの滞納期間が５か月以上になると期限の利益の喪失予告書と代位弁済通知が届きます。
期限の利益の喪失を言い換えると、ローンの残債を一括で支払わなければならないという意味です。
一括返済ができない場合に、保証会社が本人に代わって弁済する旨のおしらせが代位弁済通知です。
代位弁済通知が届くと、債務者は保証会社に対して返済をすることになります。
この段階でも任意売却は可能ですが、任意売却の相談は銀行ではなく保証会社とおこなう必要があります。

 競売が始まる 

代位弁済通知が届いた後も完済したり任意売却をしなければ、債権者である保証会社が不動産を競売にかけます。
競売が始まる前に競売開始決定通知書が届きます。
その後、執行官による調査のもと競売価格などが決まった時点で、競売の期間入札通知書が届きます。
任意売却をする場合は、この期間入札通知書が届いた時が最後のチャンスです。

 買受人が決まる 

競売により買受人が決まると、不動産の所有権が移ります。
競売にかけられた不動産に住んでいる場合、指定された日までに立ち退かなければいけません。
買受人が決まった後も立ち退かない場合は、不法占拠として強制退去が執行されます。
この段階では、任意売却の選択肢はほぼないといえます。

住宅ローンを滞納した場合の対処方法

住宅ローンを滞納すると、最悪のケースでは競売により強制的に自宅を失います。
そうならないためにも早い段階で対処することがポイントです。
ここでは、住宅ローンを滞納した場合の対処方法について解説します。

 任意売却をする 

返済が困難な借金が住宅ローンのみである場合は、任意売却の選択が適しています。
任意売却とは金融機関との交渉により、状況によっては住宅ローンの残債よりも低い金額で家を売却することです。
もちろん売れたお金は住宅ローンの一部繰り上げ返済に充て、残りの債務を引き続き支払うシステムです。
競売との違いは、任意売却は裁判所を通さずに売却するため、市場相場に近い価格で売却できる点です。
滞納から任意売却が可能な期間に限りがあるため、迅速な決断が必要です。

 債務整理をする 

住宅ローン以外にも借金がある場合は、債務整理も視野に入れる必要があるかもしれません。
債務整理の方法には、主に以下の3種類があります。

● 任意整理
● 個人再生
● 自己破産

任意整理は裁判所を通さず個人で金融機関と交渉し、返済額の減額をしてもらう方法です。
個人再生は裁判所を介して借金の一部を免除してもらう方法で、借金が高額の場合に選択されるケースが多いです。
自己破産はすべての借金の支払い義務はなくなるものの、家や車などの所有物を手放さなければなりません。

 リースバックをする 

住宅ローンの返済が難しいものの家を手放したくない場合は、リースバックという選択肢もあります。
リースバックとは不動産会社に家を売却し、売却後は賃貸物件としてその家に引き続き住み続ける方法です。
リースバックで売れたお金をローンの返済に充て、それ以降は家主である不動産会社へ賃料を毎月支払うことで、同じ家に住み続けることができます。
もし賃料が住宅ローンの返済額と変わらなかったとしても、持ち家にかかる固定資産税や管理・修繕費がなくなるため家計の負担は軽減されます。
住み慣れた家から転居しなくて良い点、周囲にマイホームを手放したことを知られない点は、リースバックのメリットです。

また、契約内容によっては将来的に家を買い戻しできるケースもあります。
リースバックの注意点としては住宅ローン滞納により信用情報に傷が付き、入居審査（信用調査）に落ちてしまう場合がある点です。

住宅ローンを滞納しないための対策

住宅ローンを滞納した場合の対処法を知ることも大切ですが、なによりもまずは滞納しないための対策が重要です。
ここでは住宅ローンの支払いが難しくなった場合に、滞納を回避する対策を解説します。

 金融機関と返済条件の相談をする 

滞納をしてしまう前に、迅速に金融機関へ返済条件変更の相談をすることが大切です。
過去に滞納をしていないようであれば、なにかしらの打開案を提案してくれる可能性が高いです。
返済条件の変更には、一時的な返済猶予を設ける方法と、返済期間を延長する方法があります。
返済条件を緩和することで、一時的な経済困難を凌げる点がメリットです。
しかしながら返済期間は長くなるため、総支払額が増える点は注意してください。

 住宅ローンを借り換える 

現在の住宅ローンよりも好条件のローンに借り換えることで、月々の負担を減らす方法も対策の一つです。
住宅ローンの残存期間が10年以上あり、借り換えた場合の金利の差が１%以上開くようであれば、借り換えを検討しても良いかもしれません。
ただし借り換え時に保証料や手数料、登記費用などの費用がかかります。
軽減できる額面と比較し、借り換えにかかるコストが安くなるような場合は借り換えを検討しても良いかと思われます。

 保険適用を検討する 

病気やケガで働けなくなったことにより支払いが困難になる場合は、保険適用を検討できます。
住宅ローンの契約時に加入する団体信用生命保険は、死亡または高度障害になると保険金がおりる仕組みです。
もし三大疾病保障特約や八大疾病保障特約などに加入しているようであれば、病気やケガでも保険金を受け取れる可能性があります。
重い病気やケガを負った場合は、まず保険の加入状況と適用範囲を確認してみてくださいね。
住宅ローンを滞納してしまうと、団体信用生命保険契約が失効するケースもあります。
返済が困難になると予想した時点で、早めに対策をとることが大切です。

まとめ

住宅ローンを滞納すると、まずは金融機関から督促があります。履行しない場合は一括払いによる請求があり、さらに滞納が続くと競売にかけられる流れです。
住宅ローンを長期間にわたり滞納する恐れがある場合は、金融機関への交渉や任意売却、リースバックや債務整理などの方法を検討します。
滞納しないための事前対策としては、返済条件変更の相談や借り換えなどの迅速な対応が大切です。

記事監修

　おうちむすび