不動産投資による確定申告とは？必要書類と節税ポイントも解説！
不動産投資をご検討の方で「確定申告は必要なの？」「申告時にどのような書類が必要？」などの疑問はありませんか？
たとえ事業が赤字であっても、申告をすることで節税につながるケースもあるため、あらかじめ確定申告の概要や節税方法について把握しておいてくださいね。
今回は、不動産投資による確定申告とはなにか？、必要書類や節税ポイントについて解説します！
不動産投資による確定申告とは？
不動産投資をするうえで、理解しておきたいのが確定申告です。
確定申告を怠ってしまうとペナルティが生じる可能性もあるため、注意しなければなりません。
確定申告とは
確定申告とは、１年間の所得に対する税額を計算し、それを申告および納税することです。
自営業やフリーランスなどの個人事業主は、毎年の確定申告が必要です。
企業にお勤めの会社員であれば毎月の給与から税金が相殺されるので、基本的には確定申告は必要ありません。
しかしながら、以下のような場合には確定申告が必要になります。
● 会社員で、年収が2,000万円を超えた場合
● 副業などで、その年に20万円以上の所得があった場合
たとえば不動産の売却や投資で利益を得た場合も、確定申告の対象になります。
上記のケースに該当しない場合であっても、医療費控除やふるさと納税など、年末調整では控除を受けられないものについては確定申告が必要です。
不動産投資による確定申告の流れ
不動産投資による確定申告をおこなう際は、以下のプロセスが一般的です。
① 必要書類の準備
② 決算書の作成
③ 確定申告書の作成・申請
④ 所得税の納付または還付
不動産投資による確定申告は、まず家賃収入や経費などの控除に関する書類、売買があった場合は売買に関する書類などを準備します。
次に収入と支出を帳簿にし、白色申告であれば収支内訳書を作成します。
確定申告書の用紙は税務署で入手するか、国税庁のホームページ上で作成や納税の手続きをおこなうことも可能です。
なお所得税を払い過ぎた場合は、還付を受けることができます。
確定申告の申告時期は、例年２月16日から３月15日までです。
確定申告時の必要書類
続いて、不動産投資の確定申告時に必要な書類について詳しく見ていきましょう。
必要書類① 不動産関連書類
不動産関連書類として、以下の4つを準備しましょう。
① 不動産売買契約書
② 賃貸借契約書
③ 家賃の入金明細書
④ 売渡精算書（決済明細書）
不動産会社から受け取る書類は、売買契約書と売渡精算書（決済明細書など）です。
管理を業者委託している場合は、管理会社から家賃の入金明細書を受け取ります。
賃貸借契約書は、賃借人に部屋を貸す時に交わす契約書です。
必要書類② 経費関連書類
経費関連書類は、以下の4つを準備しましょう。
① 各種税金の納税通知書
② ローンの返済予定明細表
③ 譲渡対価証明書
④ 管理費・修繕積立金の領収書
不動産取得税や固定資産税などの税金は、経費として計上できるため準備しておきましょう。
また金融機関から融資を受けている場合は、金融機関から発行された返済予定が記載された明細表も必要です。
管理費や修繕費積立金などの授受があったことの分かる資料も用意しておきましょう。
また修繕等のメンテナンスのためにかかった費用がある場合もエビデンスが必要です。
なお、譲渡対価証明書は減価償却を算出する際に必要ですが、売買契約書に記載がある場合は不要です。
必要書類③ 控除関連書類
不動産投資は、賃貸人（貸主）が建物に火災保険をかけます。
控除関連の書類とは、加入している損害保険証券や領収書などが該当します。
経費として計上できるため、加入している保険会社に依頼して準備をしましょう。
必要書類④ 源泉徴収票
会社員の方が副業で不動産投資をする場合は、源泉徴収票も必要です。
源泉徴収票を提出することで、支払った所得税の一部が還付される可能性があります。
また不動産投資で損失が出たような場合、給与所得と相殺することも可能です。
源泉徴収票は会社から年末頃に発行されますが、紛失した場合の再発行も可能です。
確定申告時の節税ポイント
ここでは確定申告時の節税ポイントを解説します。
おもな節税ポイントは、以下の3つです。
① 減価償却費を経費として計上する
② 経費を漏れなく計上する
③ 赤字が出ても確定申告をおこなう（損益通算）
それぞれの節税方法について順に説明しますね。
節税ポイント① 減価償却費を経費として計上
減価償却費は、不動産の取得費用を耐用年数に分割した価額です。
建物は以下の通り、構造別に耐用年数が決められています。
● 木造：22年
● 軽量鉄骨造：27年（鋼材の厚さにより変動）
● 重量鉄骨造：34年
● 鉄筋コンクリート造：47年
償却費が増えると所得額は減るため、所得税の節税につながります。
申告時には忘れず計上しましょう。
節税方法② 漏れなく経費を計上する
節税において最も重要なポイントは、経費を漏れなく計上することです。
たとえば管理費や修繕費、管理会社への管理委託料、ローンの利息、税金関係、損害保険料などが該当します。
経費が増えると所得額は減るため、所得税の節税につながります。
節税方法③ 赤字が出ても確定申告をおこなう（損益通算）
損益通算とは不動産投資で発生した損失を、その年の給与や事業所得などと相殺することです。
たとえば給与所得が700万円で、不動産投資による所得が300万円の赤字だったと仮定します。
この場合の課税所得は差額の400万円となり、所得税を節税することができます。
不動産投資で赤字が発生すると損をしたと思いがちですが、確定申告をすれば節税効果も見込めます。
また損益通算は翌年以降、最大で3年まで繰り越すことができるため、確定申告による節税対策の利点は大きいですよね。
まとめ
不動産投資をする場合は、普段は確定申告をしない会社員の方でも申告が必要になります。
利益が出た場合だけではなく損失が生じた場合でも、確定申告により所得税の節税対策が可能です。
なお確定申告時には多くの書類が必要なため、事前に準備をしておくとスムーズな申告ができると思われます。
記事監修
おうちむすび
