不動産売買契約後の手付解除とは？具体的な方法と仲介手数料の扱いを解説

お役立ち情報 2024.11.14

#お役立ちコラム

不動産を購入するタイミングで、手付解除との文字を目にすることがあります。
この手付解除は解約トラブルから不動産の買主を守るものであるため、内容を把握しておくことが大切です。
そこで今回は、不動産売買契約後の手付解除とはどのようなものなのか、具体的に手付解除をおこなう方法と、手付解除となった場合の仲介手数料の取り扱いについて解説します。

▼ 不動産売買契約後の手付解除とは
▼ 不動産売買契約後に手付解除をおこなう方法
▼ 不動産売買契約後に手付解除をおこなった場合の仲介手数料
▼ まとめ

不動産売買契約後の手付解除とは

手付解除とは、手付金を放棄する代わりに契約を解除することを指します。
不動産売買において、その代金は不動産売買契約締結・不動産引き渡しの2回のタイミングにわけて支払います。
このなかの不動産売買契約締結のタイミングで支払うのが、手付金です。
手付金を支払い不動産売買契約の締結をおこなった後から、さまざまな理由によって不動産の購入を進めることが難しくなる場合があります。
このような場合に不動産の購入契約を解除する方法となるのが、手付解除です。

手付解除はいつまでできる？

手付金を放棄すればいつでも手付解除ができるわけではなく、相手が契約履行に着手してからは手付解除が不可能です。
具体的には、売主が売却した不動産の所有権移転登記を進めている場合や、不動産売買契約に沿って工事などをおこなっている場合が該当します。
実際に不動産売買契約を結ぶタイミングでは、手付解除の期日を設定するのが一般的です。
この手付解除の期日は、不動産売買契約締結から残金の決済までのスケジュールを見たうえで、売主買主双方が決める必要があります。

手付解除以外の契約解除

手付解除は、解除理由に左右されず解約できることが民法で定められています。
この手付解除以外に不動産売買契約を解除するものとして挙げられるのが、売主・買主の債務不履行です。
具体的には、売主の過失によって売却した住宅が火事で焼け落ちた場合などが該当します。
また、住宅ローン特約・買い換え特約といった特約があれば、万が一の場合に契約解除が可能です。
住宅ローン特約とは住宅ローンの本審査にとおらなかった場合に不動産売買契約を白紙解除できるもので、買い換え特約とは旧居の売却が期日までに完了できなかった場合に不動産売買契約を白紙解除できるものです。

不動産売買契約後に手付解除をおこなう方法

手付解除とは、手付金を放棄して不動産売買契約を解除するものです。
万が一に備えて、手付解除の具体的な手続き方法を見てみましょう。

手付解除の方法①通知

手付解除で不動産売買契約を解除したいと考えたら、まずは売主へその旨を通知する必要があります。
この通知について法的なルールはありませんが、トラブルを防止する観点から内容証明郵便で通知するのがおすすめです。
内容証明郵便であれば通知をした記録が残るため、口頭による伝達ミスなどのトラブルを回避できます。

手付解除の方法②金額

買主による手付解除では不動産売買契約のタイミングで支払った手付金を放棄することから、追加で支払うお金は発生しません。
一方で、売主から手付解除の通知があった場合には、手付倍返しとなるのが一般的です。
手付倍返しでは、買主が売主に支払った手付金が戻ってくるとともに、手付金と同額が違約金として支払われます。
また、手付金のほかに支払ったお金がある場合には、この金額も返還することになります。

手付解除の方法③お金の受け渡し

買主が手付解除で手付放棄をおこなう場合、手付金はすでに渡してあるため、手付解除にともなうお金の受け渡しは発生しません。
一方で、売主の都合で手付解除をおこなう場合、銀行口座の情報を伝達して手付金の倍額を振り込んでもらう必要があります。
手付倍返しで契約解除をおこなう場合には、振り込みが完了しなければ契約解除とならないことが注意点です。
売主から買主に手付解除の通知が届いたら、手付倍返しのための振り込み作業があることを忘れないようにしましょう。

不動産売買契約後に手付解除をおこなった場合の仲介手数料

不動産売買では、買主と売主の間で不動産売買契約を結ぶだけでなく、不動産会社との間で媒介契約を結びます。
手付解除となった場合、媒介契約を結んだ不動産会社に支払う仲介手数料の扱いがどうなるかについてチェックしておきましょう。

仲介手数料とは

不動産会社の仲介で買主から不動産を購入した場合、成功報酬として不動産会社へ支払うのが仲介手数料です。
中古住宅を探す場合には、地元で信頼されている不動産会社と媒介契約を結び、売り出し中の不動産から希望に合ったものを選びます。
この不動産会社によるサポートにかかる仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限額が定められています。
不動産会社によって具体的な仲介手数料の金額は異なりますが、ほとんどの場合、実際に支払う仲介手数料は上限額と同等程度です。
仲介手数料には、不動産会社が作成した広告費用のほか、事務手数料・人件費・書類作成費などが含まれます。

仲介手数料が発生するケース①手付解除

手付解除による不動産売買契約解除がおこなわれた場合、仲介手数料が発生するのが一般的です。
これは、手付金の支払いによって不動産売買契約が成立し、契約の成立にともなって仲介手数料の支払い義務が発生すると考えられるためです。
ただし、手付解除は不動産売買契約書で定められた権利であることから、不動産会社によって手付解除では仲介手数料を受け取らないことがあります。
このように、手付解除にともなう仲介手数料の支払いは不動産会社によって認識が違いますので、不動産会社の担当者にご相談ください。

仲介手数料が発生するケース②売主・買主の合意による解除

売主と買主が話し合い、双方納得のうえで不動産売買契約を解除することになった場合、いったん契約が成立していることから仲介手数料が発生します。
不動産売買契約締結の場で仲介手数料を支払っている場合には、仲介手数料は返還されないのが一般的です。
ただし、売主・買主の合意による解除の原因が不動産会社のルール違反などにある場合ならば、仲介手数料を支払う必要がないとされることがあります。

仲介手数料が発生しないケース①住宅ローン特約による解除

住宅ローン特約とは、住宅ローンの本審査にとおらなかった場合に不動産売買契約を白紙解除できる特約です。
白紙解除とはいったん成立した契約自体がなかったことにされるため、仲介手数料は発生しません。
不動産売買契約を締結したタイミングで仲介手数料を支払っている場合であれば、そのお金は全額返還されます。

仲介手数料が発生しないケース②買い換え特約による解除

住宅ローン特約と同様に、いったん成立した契約を白紙解除できるのが、買い換え特約です。
旧居の売却が期日までに完了せず、新居の支払いができなくなった場合、買い換え特約による契約解除をおこないます。
住宅ローン特約は解除条件付き契約とされますが、買い換え特約は停止条件付きの売買契約に該当します。
旧居の売却が成立するまで新居の購入契約の効力が停止されているため、仲介手数料は発生しないと考えられるのが一般的です。

まとめ

手付解除とは、手付金を放棄し不動産売買契約を解除することを指します。
実際に手付解除をおこなう場合、相手へ内容証明郵便で通知し、お金の受け渡しがあれば銀行口座振り込みなどをおこないます。
通常、手付解除をおこなうと仲介手数料は発生しますが、ケースによっては仲介手数料が発生しないことがありますので、仲介を依頼する不動産会社へ確認してみてください。