セカンドハウスローンは普通の住宅ローンとどう違う？審査基準なども解説

お役立ち情報 2025.03.25

#お役立ちコラム

通勤のためにもう1つ家を購入するなど、セカンドハウスの需要が高まっています。
家を購入する際には住宅ローンを組むのが一般的ですが、セカンドハウスにも住宅ローンは利用できるのでしょうか。
今回はセカンドハウスを購入する際のローンについて、一般的な住宅ローンとの違いや審査基準について解説します。

▼ セカンドハウスにも住宅ローンは利用できる？専用ローンとは
▼ セカンドハウスローンと一般的な住宅ローンの違い
▼ セカンドハウスローンの審査基準
▼ まとめ

セカンドハウスにも住宅ローンは利用できる？専用ローンとは

住宅ローンは契約者本人が住むための住宅、つまりマイホームを購入・リフォームする際に利用できる融資です。
セカンドハウスはマイホームとは扱いが異なるので、通常の住宅ローンは利用できません。
セカンドハウスを購入する際は、セカンドハウスローンもしくはフラット35を検討することになります。
ここからは、セカンドハウスローンとフラット35の特徴について解説します。

セカンドハウスローン

セカンドハウスローンとは、別荘や別宅など、生活拠点のほかに保有する住宅を購入する際に利用できるローンです。
取り扱う金融機関によって融資上限額などの条件や特徴が異なるため、ご自身に合ったローンを選べるというメリットがあります。
リフォームやリノベーションも融資の対象となり、新築や中古を問わず利用することが可能です。
ただしフラット35と比較すると金利が高く、また融資条件や審査が厳しいというデメリットもあります。

フラット35

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、最長35年間の全期間固定金利の住宅ローンです。
セカンドハウスの購入に一般的な住宅ローンは利用できませんが、フラット35であれば同じ条件で融資が受けられます。
フラット35のメリットは低金利で契約できる点と、返済期間中もずっと金利が変わらない点です。
変動金利に比べると金利は高くなりますが、経済情勢などに関わらず常に一定の利率が適用されるため安心感があります。
また職業による選別がなく、フリーランスや個人事業主の方でも融資を受けやすい点がメリットです。
ただし、フラット35には住宅の床面積が条件に含まれており、一戸建ては70㎡以上、共同住宅は30㎡以上である必要があります。
そのため、セカンドハウスとして取得する住宅によっては、フラット35を利用できない可能性があります。

セカンドハウスローンと一般的な住宅ローンの違い

セカンドハウスローンと一般的な住宅ローンには、以下の3点に大きな違いがあります。

●金利
●融資対象
●節税効果

それぞれの項目について解説します。

金利

一般的な住宅ローンとセカンドハウスローンの大きな違いは金利です。
一般的な住宅ローンは1％～2％と低金利のものが多く、1％を切る商品も少なくありません。
一方でセカンドハウスローンの金利は2％～4％台と、一般的な住宅ローンよりも高く設定されています。
借り入れる金額によっては、金利が1％違うだけで数百万円も支払利息に差がつくことがあります。
返済が滞ってしまわないよう、セカンドハウスローンを利用する場合は無理のない返済計画を立てることが大切です。
また、セカンドハウスローンは変動金利や固定金利のものが多く、長期固定金利のものはほとんどありません。
変動金利や固定期間選択型は、借り入れ時点で総返済額が確定しないため、資金計画が立てにくい傾向にあります。
セカンドハウスローンが一般的な住宅ローンと比較して金利面で不利になるのは、貸し倒れのリスクを考慮しているためです。
セカンドハウスのローンは返済が滞る可能性が高いと考えられており、金利を高く設定してリスクに備えているのです。

融資対象

住宅ローンの融資対象は、契約者自身やその家族が居住するための住宅に限ります。
そのため、セカンドハウスや別荘、事務所など生活の拠点となる住居には利用できません。
セカンドハウスローンはそのような制限がなく、生活の拠点以外の住居にも利用することが可能です。
また中古物件やリフォームも融資対象であり、幅広い物件や用途に利用できるというメリットがあります。

節税効果

住宅ローンを利用すると、最長で13年間にわたり住宅ローン控除を受けられます。
住宅ローン控除とは、一定条件を満たした場合に、年末時点での住宅ローン残高の0.7％分を所得税から控除できる制度です。
節税効果の大きな制度ですが、セカンドハウスローンを組んで不動産を取得した場合には住宅ローン控除は受けられません。
ただし固定資産税や都市計画税、不動産取得税に関しては、セカンドハウスローンであっても軽減措置を受けられる可能性があります。
いずれにも適用条件があり、自治体によって独自のルールが定められていることもあるので、事前に確認しておくと安心です。

セカンドハウスローンの審査基準

セカンドハウスローンにも審査があり、審査基準は一般的な住宅ローンと比較して厳しめです。
審査基準は金融機関によっても異なりますが、ここでは主にチェックされる項目を解説します。

返済能力

セカンドハウスローンの審査において重要視されるのは、契約者の返済能力です。
一般的に年収は500万円以上必要と言われており、通常の住宅ローンよりも求められる年収の条件が高くなります。
また1軒目のローンを返済中に2軒目を購入する際は、さらに審査が厳しくなると考えておきましょう。
2軒分の支払いとなると滞納リスクも高くなるため、より年収の基準が高くなる可能性もあります。

健康状態

契約者の健康状態が良好であることも、セカンドハウスローンを利用する上での必須条件です。
セカンドハウスローンを申し込む際には、原則として団体信用生命保険へ加入する必要があります。
団体信用生命保険とは、契約者が死亡や高度障害状態になった場合に、保険金でローンの残債を返済できるというものです。
セカンドハウスローンは総返済額が高くなりやすいため、貸し倒れにならないよう金融機関から加入を求められます。
しかし団体信用生命保険にも審査があり、健康状態が良好でないと加入することができません。
もし団体信用生命保険に加入できない場合は、加入義務のないフラット35の利用を検討することになるでしょう。

雇用状況や債務返済状況

契約者の返済能力を判断する際には、契約時点の収入だけでなく、雇用状況や債務の返済状況もチェックされます。
非正規雇用でも住宅ローンを利用できる可能性はありますが、もっとも有利なのは安定性のある正社員です。
勤続年数が長かったり、経営状態が安定している会社に勤めていたりする場合は、とくに審査にとおりやすいでしょう。
また、転職回数が少ない方は今後も安定した定職に就くとみなされるため、審査において有利になります。
自宅の住宅ローンやその他に債務（借り入れ）がないか、ある場合は返済に滞りがないかも重要な判断材料です。
セカンドハウスローンの契約時点で多額のローン残債や滞納がある場合は、融資を受けられない可能性があります。

まとめ

セカンドハウスの取得に通常の住宅ローンは利用できないので、セカンドハウスローンかフラット35を検討することになります。
セカンドハウスローンは、別荘や別宅など、生活の拠点以外の住居にも利用することが可能で、用途の自由度が高い点が魅力です。
ただし一般的な住宅ローンに比べると金利が高く、税制上の優遇措置を受けられないといったデメリットもあります。
さらに審査基準も厳しめに設定されているので、セカンドハウスローンを利用するかどうかは慎重に検討する必要があります。