不動産売却時に税金の節税につながる3,000万円控除とは？要件も解説

自宅を売却した際は、一定の要件を満たすことで、売却時の利益から差し引ける「3,000万円の特別控除」が適用されることがあります。
適用されれば、所得税や住民税の節税につながるため、あらかじめ特例の詳細や要件について把握しておくと良いでしょう。
そこで、自宅の売却で利用できる3,000万円控除とはなにか、要件と特例について解説します。
マイホームの売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時に税金の節税になる「3,000万円控除」とは？

不動産売却時にぜひ利用したい特例が「3,000万円控除」です。
通常、不動産売却時に利益が発生すると、多額の税金がかかってしまいます。
この税金を少しでも減らすためには、3,000万円控除についてしっかりと把握しておきましょう。
ここでは、自宅の売却時に利用できる3,000万円控除について解説します。

3,000万円控除とは

3,000万円控除とは、居住用財産を売却して得た利益から最大で3,000万円控除される特例のことです。
売却時に生じた利益は「譲渡所得」と呼ばれ、この譲渡所得に対して所得税や住民税が課税されます。
しかし、この特例を利用すれば、譲渡所得から最大で3,000万円まで控除できるため、3,000万円以下であれば税金が課税されることはありません。
なお、譲渡所得は、以下のように売却価格から購入時と売却時にかかった費用を差し引いて計算します。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、土地の購入代金や仲介手数料、印紙代、登記費用が該当します。
譲渡費用は、仲介手数料や印紙代、解体費、測量費用などです。
譲渡所得がプラスとなった場合は、通常は譲渡所得に税率を乗じた譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。
税率は、不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は39.63%、5年超えの場合は20.315%です。
しかし、所有期間にかかわらず利用できる3,000万円控除は、譲渡所得から差し引くことができるため、譲渡所得がゼロ以下となれば税金がかかることはありません。
つまり、譲渡所得が3,000万円以上の場合のみ税金が課せられることになります。
このように、3,000万円控除は、譲渡所得を大幅に減らすことができるため、譲渡所得税を節税することができるなどメリットが大きい特例です。

3,000万円控除の利用は確定申告が必須

3,000万円の特別控除を利用する場合は、必ず翌年に確定申告が必要になります。
普段、確定申告が必要ない会社員の方も、必要になるためご注意ください。
確定申告の時期は、不動産売却した次の年の2月16日から翌月の3月15日頃です。
なお、3,000万円の特別控除により譲渡所得がゼロ以下となった場合も同様に確定申告が必要になります。

不動産売却時に税金の節税になる3,000万円控除の要件

3,000万円控除は、必ず利用できるとは限りません。
いくつかの要件を満たす必要があるため注意しましょう。
ここでは、3,000万円控除を受けるための要件と、適用されない場合も解説します。

適用要件

3,000万円控除の適用を受けるためには、以下の6つの要件を満たす必要があります。

●マイホームの売却であること
●マイホームを売却した前年または前々年に3,000万円控除の特例や譲渡損失の特例を受けていないこと
●マイホームを売却した年とその前年、前々年に買換えや交換の特例を受けていないこと
●地震や災害により家が倒壊した場合は、住まなくなって3年後の年末までに売却していること
●売却した家や土地について、収用などの特別控除を受けていないこと
●売主と買主が親子や夫婦関係でないこと

このように、ほかの特例を利用している場合は、3,000万円控除が利用できない可能性があるため注意しましょう。

3,000万円控除が適用されないケース

要件を満たしていても、3,000万円控除が受けられないこともあります。
3,000万円控除が受けられる条件は、現在住んでいる家であることです。
娯楽や保養のためだけに住んでいた別荘は対象外となります。
また、仮住まいとして住んでいた家や、節税目的のために一時的に住んでいた場合も同様に認められないため注意しましょう。
このほか、3,000万円控除の詳しい内容については、国税庁のホームページでご確認ください。

不動産売却時に3,000万円控除の特例で税金が節税になるケースとは？

不動産売却時には、マイホームを売却したときの3,000万円控除以外にも、特例が利用できるケースがいくつもあります。
たとえば、相続時や共有名義の不動産の場合、また解体したあとの敷地も適用される場合があります。
ここでは、控除が受けられるケースを見ていきましょう。

①相続した物件を売却する場合

相続した不動産を売却する場合に利用できるのが、相続空き家の3,000万円の特別控除です。
この特例は、被相続人（亡くなった方）が住んでいた不動産に対して適用され、譲渡所得から最大で3,000万円が控除されます。
また、昭和56年5月31日以前に建築された家であることや、相続時点で亡くなった方以外に居住者がいなかったことなども条件となっています。
そのため、一時的に居住者がいる場合や、建て替えの場合には適用されませんのでご注意ください。

②共同の名義の物件を売却する場合

複数人の共同名義の不動産を売却する場合は、要件に合えば全員が3,000万円控除の特例を受けることが可能です。
たとえば、長男と次男の持分が2分の1ずつの場合は、長男と次男ともに特例が適用されます。
その際は、それぞれ確定申告をする必要があり、譲渡所得は持分の割合に応じて按分されます。
ただし、敷地のみを共有しており、家屋の所有権がない方は、控除は適用されないためご注意ください。

③建物を取り壊した後に売却する場合

建物を取り壊し、敷地のみを売却する場合も、3,000万円控除が受けられる可能性があります。
ただし、適用されるためには、いくつかの要件を満たさなければなりません。
まず、建物を解体してから1年以内に売買契約を締結することが必要です。
また、売買契約まで敷地を駐車場などとして第三者に貸していないことも条件となっています。
仮に、駐車場として賃貸に出していた場合は、特別控除は適用外となるため注意が必要です。

④賃貸に出している物件を売却する場合

自宅を賃貸に出していた場合も、条件を満たすことで3,000万円控除の適用を受けることができます。
ただし、売却時点でマイホームでない不動産を売る場合は、住まなくなった日から3年後の年末までに売却しなければなりません。
また、自宅と貸家を併用している不動産を売却する場合は、自宅部分のみ3,000万円控除が適用されます。
これらの詳しい要件や特例については、国税庁のホームページ上で確認することができます。
マイホームの売却を検討している方は、あらかじめ確認しておくとスムーズに利用することができるでしょう。

まとめ

自宅を売却する際は、売却時の利益（譲渡所得）から最大で3,000万円まで差し引かれる「3,000万円控除」が利用できる場合があります。
利用するには、自宅であることはもちろんのこと、ほかの特例を受けていないなどいくつかの要件を満たす必要があります。
適用されれば、所得税や住民税といった税金を大幅に節税できるため、あらかじめ要件などを国税庁のホームページからチェックしておくとスムーズでしょう。