一戸建てを売るのと貸すのとではどっちが良い？それぞれのメリットを解説

住む予定のない一戸建てを相続などで取得した場合、売るか貸すかで迷う方は少なくありません。
いずれにもメリットとデメリットがあるので、それぞれの特徴を知った上で判断することが大切です。
この記事では、一戸建てを売る場合と貸す場合のメリット・デメリットについて解説します。
貸した場合と売った場合、それぞれの収支シミュレーションもおこなうので、住む予定のない一戸建てを所有している方は、ぜひ参考になさってください。

一戸建てを売る？貸す？どっちがおすすめ？

一戸建てを売るのか貸すのか、どちらが適しているかは個々の状況によって異なります。

一戸建てを売った方が良いケース

一戸建てを売るか貸すかで迷ったら、まず「将来その一戸建てに住む予定があるかどうか」を考えましょう。
将来的に自分や家族が住む予定がまったくない場合は、売却を検討するのがおすすめです。
家を売却すれば、まとまった現金が手に入り、その資金を今後のライフプランに活用することができます。
また、固定資産税や修繕費、草木の手入れや防犯対策など、維持管理の手間とコストから解放されるというメリットもあります。
売却することで、その家は手放すことになりますが、もともと住む予定がなければ、心理的な負担も少なく、むしろ「空き家問題を早めに解消できた」と前向きに捉えられるでしょう。

一戸建てを貸す方が良いケース

一戸建てを貸す方法が適しているのは、将来的にその家に住む予定がある場合です。
たとえば、「今は転勤中だけれど、いずれ地元に戻って住みたい」といったケースでは、売却してしまうと住む場所を失ってしまうことになります。
このような場合は、家を売却するのではなく、将来の自分や家族の生活を見据えて、しばらくの間は人に貸して運用するという選択がおすすめです。
家を貸し出せば、毎月の家賃収入を得ることができ、また入居者が自然に掃除や換気をしてくれるので、建物の劣化を防ぐ効果もあります。
人が住んでいれば、放火や不法侵入のターゲットにされにくく、空き家のまま放置するよりも防犯面で安心できるでしょう。
ただし、地域の賃貸需要が低い場合や駅から遠すぎる場合には、なかなか借主が見つからないというケースもあります。
空室が続くと、維持費や固定資産税だけがかかり続けることになるため、事前に地域の不動産会社などに相談し、賃貸市場の状況を確認しておくことが大切です。

一戸建てを売る方法と貸す方法のメリットとデメリット

続いて、一戸建てを売る方法と貸す方法のメリット・デメリットを解説します。
後悔しないためにも、それぞれの特徴を把握した上で、どちらが良いか判断しましょう。

一戸建てを売る場合のメリットとデメリット

一戸建てを売る大きなメリットは、まとまった資金を得られることです。
不動産売却で得たお金は、住宅ローンの返済や新居の購入資金など、さまざまな用途に使用できます。
また、一戸建てを貸す場合は、入居者対応や建物の管理、家賃徴収などもおこなわなければなりません。
これらは、管理会社に任せることも可能ですが、その際は毎月委託料が発生します。
建物を売却してしまえば、こうした業務や維持管理にかかる費用の支払いが不要になる点もメリットです。
一方で、デメリットとしては、家を手放さなければならないことが挙げられます。
家を売却すると、新しい所有者のものになるので、もう一度買い戻すことは困難です。
将来一戸建てに住む予定のある方や子どもに資産を残したい方は、売却ではなく貸す方を検討しましょう。

一戸建てを貸す場合のメリットとデメリット

一戸建てを貸す場合のメリットは、家賃収入を得られることと家を手放さずに済むことです。
毎月数万円ほどの家賃収入があると、維持管理費や税金を差し引いても利益を得られる可能性が高いでしょう。
また、家を手放す必要がないため、将来的に住んだり、子どもに資産として引き継いだりすることも可能です。
ただし、家を貸し出す場合、クレーム対応や入居者の募集、家賃の徴収、建物の管理などをおこなわなければなりません。
とくに、クレーム対応は精神的な負担が大きく、トラブルが長引くと生活に支障をきたす可能性もあります。
さらに、長期間貸すことで家の劣化が進み、いざ自分が住みたいと思ったときにすぐ住めないケースもあります。
一戸建てを貸すことには、収入面のメリットがある一方で、管理やリスクへの対応も必要です。

一戸建てを売る場合と貸す場合の収支シミュレーション

一戸建てを売るにも貸すにも初期費用がかかるため、収支のバランスを確認することが重要です。
ここからは、売却と賃貸、それぞれのケースで想定される収支シミュレーションをご紹介します。

一戸建てを売る場合の収支シミュレーション

一戸建てを売却した場合、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。
収支を正確に把握するには、売却価格から各種費用や税金を差し引いて考える必要があります。
なかでも大きな支出となる可能性があるのが、「仲介手数料」と「譲渡所得税」です。
仲介手数料は、不動産会社を通じて売却が成立した際に支払うもので、法律で上限が定められています。
売却価格が400万円を超える場合、上限は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」で計算されます。
一方で、譲渡所得税とは、不動産を売って利益が出た場合にかかる税金です。
利益は、「売却価格－（購入時の費用＋売却時の費用）」で算出され、そこに税率をかけて税額を計算します。
なお、譲渡所得税には、特別控除などの節税制度もあるため、利益が出たときは活用を検討しましょう。
では、具体的なケースで収支を確認してみます。
たとえば、購入価格4,000万円の一戸建てを2,600万円で売却したとしましょう。
この場合、仲介手数料の上限は「2,600万円×3％＋6万円＋消費税」で、約92万4,000円となります。
売却価格から購入価格を差し引いた結果はマイナス1,400万円となるため、譲渡所得税は発生しません。
したがって、収支の目安は「2,600万円－92万4,000円＝2,507万6,000円」となります。

一戸建てを貸す場合の収支シミュレーション

次に、先ほどの売却例と同じ条件の一戸建てを月額11万円で貸し出した場合の収支をシミュレーションしてみましょう。
賃貸に出す場合は、家賃収入から各種経費を差し引いて収支を計算します。
年間の家賃収入は、「11万円×12ヶ月で132万円」です。
ここから、主な年間経費として、固定資産税12万円、火災保険などの保険料13万円、管理会社に支払う管理委託料6万6,000円、さらに修繕費などの維持費が36万円程度かかると仮定しましょう。
これらの経費を合計すると約67万6,000円となり、差し引きの収支は約64万4,000円となります。
家賃収入は、不労所得のイメージがあるかもしれませんが、賃貸経営にはさまざまな手間がかかり、収支がマイナスになるリスクもあります。
管理の手間をできるだけ避けたい方や、安定した収入が見込めないことに不安がある方には、賃貸よりも売却を選んだ方が安心かもしれません。

まとめ

住む予定のない一戸建てを取得した場合、売るか貸すかで悩む方は多いものです。
売却すれば、まとまった資金を得られ、維持管理の負担もなくなります。
賃貸に出すと、賃収入を得ながら資産を保有し続けられるメリットがありますが、管理の手間や空室リスクも伴います。
どちらが適しているかは、個々の状況によって異なるので、それぞれのメリットやデメリット、収支も試算したうえで検討することが大切です。