不動産売却における仲介と買取の違いは？離婚時・相続時の注意点も解説！

不動産を売却する方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
しかし、それらにどのような違いがあるのか、知らない方も多いかもしれません。
そこで今回は、不動産売却で知っておきたい仲介と買取の違いをはじめ、離婚と相続で不動産を売るときの注意点をそれぞれ解説します。

不動産売却で知っておきたい「仲介」と「買取」の違い

不動産売却における「仲介」と「買取」の違いは、以下のとおりです。
売却方法に悩んでいるなら、あらかじめそれぞれの違いを確認しておくと良いでしょう。

違い①不動産の買主が違う

まず、仲介は不動産会社をとおして、個人の買主を見つける売却方法です。
そのため、購入した不動産は、買主が住むために利用される傾向にあります。
一方、買取は、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。
不動産会社は、利用されていない土地や一戸建て・マンションを購入し、リノベーションなどで付加価値を付けて再度販売をおこないます。
このように、仲介は「個人」が買主となり、買取なら「不動産会社」が事業目的で物件を購入するのが基本です。

違い②不動産の売却期間が違う

仲介では、売却活動をおこなう必要があります。
一から購入希望者を探さなければならないため、広告・販売期間を想定するのがポイントです。
不動産会社は、通常3か月を目安に売却活動をおこなっていきますが、状況によってそれ以上の期間を要する可能性もあるでしょう。
長いケースだと、不動産の引き渡しまで1年以上かかるので、注意が必要です。
その間には、内覧対応や売買契約の締結などの手続きを踏まなければなりません。
しかし、買取は、買主が不動産会社とあらかじめ決まっているため、引き渡しまでスムーズです。
長くても1か月ほどで売却できるので、不動産の処分を急いでいる方に向いています。
物件の宣伝活動や内覧対応をおこなう手間もかかりません。

違い③不動産の売却価格が違う

仲介と買取では、不動産の売却価格が異なります。
仲介は、広く購入希望者を探すため、不動産市場の相場価格で成約に至る可能性が高いでしょう。
一方で、買取は、売却価格が相場より低く設定されるのが一般的です。
不動産の買取相場は、仲介による売却価格の7〜8割程度が目安になっています。

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離婚で不動産を売却するときの注意点

不動産売却をおこなう理由の一つに、離婚が挙げられます。
離婚で不動産を売却するときには、以下の注意点を押さえておく必要があるでしょう。
以下では、代表的なポイントを3つ解説します。

離婚時の注意点①財産分与の方法を話し合っておく

離婚をきっかけに不動産を売却するなら、財産分与についてよく話し合っておかなければなりません。
財産の分け方をきちんと決めておかないと、不動産の売却後にトラブルが起きる可能性があります。
事態の悪化を防ぐためにも、財産分与の基本ルールはあらかじめ把握しておきましょう。
まず、離婚後の共有資産は、夫婦で公平に分けることを原則としています。
清算的財産分与であれば、基本的に2分の1ずつです。
売却後の配比率を書面に残し、明確化しておくと、後のトラブルを防げるでしょう。
夫婦の話し合いで揉める可能性があるときは、弁護士など専門家を交えるのがおすすめです。
第三者が話し合いにくわわれば、冷静かつスムーズな話し合いが進められるでしょう。

離婚時の注意点②不動産の名義を確認しておく

離婚時の不動産売却では、名義が誰なのかを確認することが重要です。
結婚してから不動産を購入したなら、夫婦どちらかの単独名義か、夫婦の共有名義になっているでしょう。
単独名義のケースは、売却の決定権が名義人にあります。
どのような方法で売却を進めるのか、不動産の所有者が決定していくのです。
夫婦の共有名義で不動産を所有しているときには、お互いの合意が必要になります。
どちらかが反対しているケースでは、売却をおこなえないので注意しましょう。

離婚時の注意点③住宅ローンの残債を調べておく

不動産の売却は、住宅ローンの残債があるかどうかで対応が異なります。
原則として、不動産の抵当権を抹消してからでないと、売却はおこなえません。
抵当権を抹消するには、住宅ローンの完済が必要です。
売却代金でローンを完済できる見込みがあるなら、通常の方法で不動産を売却できます。
しかし、売却代金でローンを完済できないときには、ほかから補填したり、任意売却を検討したりしなければなりません。
任意売却とは、債権者の合意を得て、不動産を売却する方法です。
住宅ローンを滞納したときに採用される方法で、完済を目的に不動産の売却をおこないます。
このように、住宅ローンの有無や残債状況によって、適切な売却方法を選択しなければなりません。

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相続で不動産を売却するときの注意点

相続をきっかけに、不動産売却を検討する方は多いでしょう。
しかし、失敗が多いのも、相続で不動産を売却するときの注意点です。
未然にトラブルを避けるには、以下のポイントを押さえておく必要があります。
以下で、相続時の不動産売却で押さえておきたい注意点を3つ確認してみましょう。

相続時の注意点①評価の目線をそろえて遺産分割をする

相続では、遺産の分割をおこなうケースがほとんどです。
公平な遺産分割をするためには、財産評価の目線をそろえる必要があります。
不動産の相続税評価額と時価は異なるので、相続税評価額を用いて財産を分けてしまうと、不公平が生じてしまうでしょう。
たとえば、土地は時価の80％で評価を受けます。
そのため、評価額800万円の土地は、本来であれば1,000万円の資産価値を持っているのが一般的です。
そのまま土地800万円と現金800万円で分けてしまうと、時価に直したときに不公平が生じます。
相続人が納得すれば、このような分け方でも問題ありませんが、不動産の状態では遺産分割しにくいのが現状です。
相続不動産を売却してから、遺産分割をおこなったほうがトラブルが少なく、スムーズに分配できるでしょう。

相続時の注意点②相続登記をあらかじめ済ませておく

不動産売却では、物件の名義人と売主が一致している必要があります。
そのため、相続不動産の売却は、あらかじめ相続登記を済ませておかなければなりません。
相続登記とは、不動産の名義人を、被相続人から相続人に変更する手続きのことです。
相続登記には期限があり、相続を知った日から3年以内に申請をおこなわないと、罰則が科せられます。
売却手続きも進められないので、早めに申請をおこなっておきましょう。

相続時の注意点③税金の軽減制度を把握しておく

相続で不動産を売却するときには、印紙税や譲渡所得税が発生します。
それらの税金は、売主にとって大きな負担となり得るので、事前に軽減制度や特例を把握しておくことが大切です。
相続税を支払う方が受けられる制度に「相続財産を譲渡したときの取得費特例」が挙げられます。
要件を満たせば、特例によって、取得費に相続税額のうち一定金額を加算できるため、大幅な減税が見込めるでしょう。
主な条件として、相続開始の翌日から相続税の申告期限以後3年を経過する日までに、譲渡していることなどがあります。

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まとめ

仲介と買取の主な違いは、買主や売却期間・売却価格です。
離婚時の不動産売却では、財産分与の方法と不動産の名義人を確認しておく必要があります。
相続で不動産を売却するときには、あらかじめ相続登記を済ませておくのが注意点です。