住み替えの際にかかる税金は？お得な特例についても解説

住み替えにはさまざまな税金が関係しますが、その複雑さから全体像を把握できず、不安を感じていませんか。
住み替えの税金は、売却時と購入時の流れに沿って整理し、活用できる特例を知ることで、その負担を大きく軽減できる可能性があります。
この記事では、住み替えの際に発生する税金の種類や支払うタイミング、さらに節税するための特例について解説いたします。
住み替えの税金に関する不安を解消し、安心して計画を進めたい方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

住み替えによる売却でかかる税金と支払いタイミング

住み替え時の税金には、主に売却時にかかるものと購入時にかかるものがあります。
まずは、住み替えの売却時に発生する4種類の税金と、支払いタイミングについて解説していきます。

売却時にかかる税金

住み替えで不動産を売却するとき、主に4種類の税金がかかる可能性があります。
具体的には、譲渡所得税・住民税、印紙税、場合によっては消費税が課税されます。
なお、負担の中心は、売却益に対する譲渡所得の税金です。
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて、算出することができます。
取得費は購入代金や当時の仲介手数料、譲渡費用は売却時の仲介手数料などです。
利益が出た場合に限り、譲渡所得税と住民税の納付義務が生じます。
税率は売却年の1月1日時点の所有期間で決まり、5年以下は短期で合計39.63%が目安、5年超は長期で合計20.315%です。
また、売買契約書には金額に応じた印紙税が必要で、収入印紙を貼付して消印します。
個人が居住用として使っていた家の売却は消費税が非課税ですが、投資用や事業用の建物の売却、仲介手数料には消費税がかかります。

税金を支払う時期

税金の支払い時期は種類ごとに異なるため、資金繰りの見通しを早めに立てることが大切です。
まず、売買契約を結ぶ時点で、契約書に対して印紙税を納めます。
決済と引き渡しのタイミングでは、不動産会社へ仲介手数料とその消費税を支払いましょう。
一方、譲渡所得税は売却直後ではなく、翌年の確定申告期間に納付します。
具体的には、翌年2月16日から3月15日の間に申告と納税をおこないます。
また、住民税はその申告情報を基に各自治体が計算し、翌年6月頃に納税通知書が届くのが一般的です。
このずれ込みを前提に、売却代金から税金分を取り分けておきましょう。

利益なしでも課税？

住み替えで売却し、利益が出なかった場合でも税金は発生します。
売買契約書を作成する以上、損益に関わらず印紙税は必ず必要です。
また、住宅ローン残債がある物件では、抵当権抹消登記に登録免許税がかかります。
譲渡損失の場合は、譲渡所得税や住民税はかかりませんが、特例適用のため確定申告をおこなう選択が役立つ場合があります。
とくに、納税資金の確保が住み替え計画の重要ポイントです。
高い利益が出たときほど納税額は増えるため、試算のうえで予め資金を確保しておきましょう。

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住み替えの際の購入でかかる税金と手続きの流れ

前章では、売却時の税金について述べましたが、購入時にかかる税金も気になりますよね。
ここでは、住み替えの購入時に負担する税金と、手続きの流れについて解説いたします。

購入時にかかる税金

新しい住まいの取得では、主に4種類の税金と1つの清算金を想定しておきます。
具体的には、不動産取得税や登録免許税、印紙税、消費税、そして固定資産税・都市計画税の清算金です。
不動産取得税は都道府県に納める地方税で、固定資産税評価額を基に計算され、現行は軽減措置により税率3%が目安です。
登録免許税は、所有権移転登記や抵当権設定登記で納める国税で、マイホームには軽減の特例があります。
また、消費税は土地には非課税、建物は売主が事業者の場合に課税されます。
個人が売主の中古住宅の建物には、消費税がかからないのが一般的ですが、仲介手数料は課税対象です。
清算金は税金ではありませんが、引き渡し日以降の固定資産税等を日割りで負担する取り決めとなっています。

手続きと納税の時期

納付のタイミングは、手続きの進行に沿って発生します。
まず、売買契約締結時に契約書の印紙税を納め、住宅ローンを利用する場合はローン契約書にも印紙税が必要です。
決済日には、所有権移転登記などに伴う登録免許税や清算金、仲介手数料の精算が集中します。
その後、取得から数か月を目安に、不動産取得税の納税通知書が届きます。
軽減措置の適用は、自治体への申告が必要な場合があるため、通知内容と期限を確認して対応しましょう。

購入時に使える制度

親や祖父母からの資金援助が見込める場合は、住宅取得等資金の贈与税非課税措置の検討をすると良いでしょう。
非課税限度額は、省エネなどの性能を満たす住宅で1,000万円、それ以外で500万円が目安です。
これは、暦年課税の基礎控除110万円と組み合わせられるため、贈与額に応じて負担を抑えられます。
ただし、適用には翌年の贈与税申告が必須で、申告漏れは適用外となるため注意が必要です。
また、受贈者の所得要件や床面積の下限など、細かな条件もあるため、事前に最新要件を確認して進めましょう。

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住み替えで活用したい節税につながる特例とは

ここまで、売却・購入時にかかる税金を解説しましたが、負担を軽減する特例もおさえておきましょう。
最後に、住み替え時に活用したい3大節税特例について解説していきます。

3,000万円特別控除

マイホームを売却する際の代表的な制度が、「3,000万円特別控除」です。
これは、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、売却益が2,500万円なら課税所得は0になります。
結果として、譲渡所得税と住民税の負担を抑えられるのが魅力です。
また、所有期間が短くても使える点も特徴です。
ただし、自宅として住んでいたこと、特別な関係の相手への売却でないことなどが主な条件となります。
すでに転居している場合でも、住まなくなった日から3年目の年末までの売却で適用対象になります。
使うときは売却翌年に必ず確定申告をおこない、必要書類を整えておきましょう。

軽減税率の特例

長期所有の自宅を売る場合は、軽減税率の特例も検討しましょう。
売却年の1月1日時点で、土地建物とも所有期間が10年超であれば対象です。
3,000万円特別控除と併用でき、控除後に課税所得が残るときに効果を発揮します。
また、課税譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分の税率が約20%から約14%へ軽減されます。
大きな売却益のケースでは、適用可否が納税額に直結するため、早めの確認が安心できるポイントです。

住宅ローン控除

新居をローンで取得するなら、住宅ローン控除の活用を検討しましょう。
年末ローン残高の0.7%を所得税などから直接差し引け、新築は最長13年、中古は10年が目安です。
ただし、売却時の3,000万円特別控除などと、原則として同一期間に併用できない点には注意しましょう。
また、特例を使った年の前後2年を含む計5年間は、住宅ローン控除が適用外となるため、どちらを優先するか事前比較が鍵となります。
売却益が大きい場合は3,000万円特別控除を優先、利益が小さい場合は、住宅ローン控除を初年度から受ける選択が有力です。
迷う場合は税理士など専門家に相談し、シミュレーションに基づいて決めると良いでしょう。

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まとめ

住み替えの売却では、譲渡所得税・住民税・印紙税などが関係し、契約・決済・申告などの時期を把握して資金を確保しましょう。
購入では取得税や登録免許税、印紙税などが段階的に発生するため、期限を意識して計画的に管理します。
節税方法としては、特別控除や軽減税率、住宅ローン控除が挙げられ、これらは比較し選択すると良いでしょう。