越境した不動産は売却できる？取引時の注意点も解説

ご自身の土地にある木の枝や塀が隣の土地にはみ出している、あるいは隣から越境されていて、このまま不動産を売却できるのかとお困りではありませんか。
このような越境問題を解決せずに放置したまま売却の手続きを進めると、隣人とのトラブルに発展したり、買主の住宅ローン審査が通らなかったりする可能性があります。
本記事では、不動産売却の前に知っておきたい越境の基礎知識や取引上の注意点、そしてトラブルを回避してスムーズに売却するための3つの方法について解説します。
越境している不動産の売却をご検討中で、正しい対処法を知りたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

越境とは

越境には、主に塀・樹木・建物の3種類があります。
まずは、この越境の法律上の意味や放置するリスクについて、解説していきます。

越境の法律上の意味

不動産における越境とは、自分の所有物が境界線を越えて隣地にはみ出したり、反対に隣地の所有物が自分の敷地に入り込んだりする状態のことです。
民法では、土地の所有権は地表だけでなく、上空や地中にも及ぶと考えられています。
そのため、屋根や雨樋が空中ではみ出している場合や、配管が地中で越えている場合も、所有権に関わる問題として扱われます。
越境された側は、原則として、越境物の撤去や是正を求めることが可能です。
ただし、越境の程度がわずかで、撤去による負担が大きい場合は、個別の事情を踏まえて判断されることもあります。

代表的な3つの例

越境は故意に起こるとは限らず、測量の誤差や長年の変化によって、気付かないうちに生じていることがあります。
代表的な例の1つ目は、ブロック塀や擁壁で、見た目は問題がなくても基礎が地中で越境しているケースです。
2つ目は樹木で、枝葉が隣地の上空へ伸びたり、根が地下に入り込んだりすることがあります。
こうした樹木の越境は、落ち葉の飛散や配管への影響につながる場合もあります。
3つ目は、軒先や雨樋、出窓、バルコニー、室外機、カーポートなど、建物や設備に関する越境です。
とくに、建物や設備の越境は移設や撤去に負担がかかりやすく、話し合いが長引くこともあります。

放置した場合のリスク

越境を解決しないまま売却を進めると、隣地の所有者との認識の違いが表面化し、話し合いが長引くことがあります。
売却時は、境界や利用状況を整理する場面が増えるため、越境の問題も改めて確認されやすくなります。
また、越境の事実を伝えないまま契約すると、契約不適合責任に関わるおそれがあるため注意が必要です。
その結果、撤去費用の負担や売買代金の調整について、相談が必要になる場合もあります。
さらに、買主が住宅ローンを利用する場合は、金融機関の審査に影響することも考えられます。
小さな越境に見えても売却条件に関わりやすいため、早めに現状を確認しておくことが大切です。

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越境している不動産を売る場合の注意点

前章では、越境の基礎知識について述べましたが、実際の売却手続きで気をつけたい点についてもお伝えします。
ここでは、境界確定や覚書の取り交わしなど、売却を円滑に進めるための注意点について解説します。

境界確定の流れと測量

越境の有無を確かめるには、まず土地家屋調査士に相談し、境界確認の準備を進めることが基本です。
土地家屋調査士は、土地や建物の表示登記や測量を扱う専門家で、売却前の境界確認でも重要な役割を担います。
準備では、登記事項証明書や公図、地積測量図などを集め、境界の手がかりを整理していきましょう。
その後は、隣地の所有者と現地で立ち会い、境界標の位置を確認しながら認識をすり合わせます。
境界標が見当たらない場合は、新たに設置して合意内容を形に残すことが大切です。
最終的に確定測量図が完成すると、越境の説明や売却時の調整を進めやすくなります。

覚書の目的と条項例

越境をすぐに解消できない場合は、関係者で覚書を作り、現状と今後の扱いを整理しておく方法があります。
覚書は、売主や買主、隣地所有者の合意内容を文書で残し、後の認識違いを防ぐために役立ちます。
記載する際は、越境している場所や対象物を明確にし、将来どのように対応するかまで具体的にまとめることが大切です。
たとえば、建て替えや修繕の際に改善を検討することや、協力方法を定める内容がよく盛り込まれます。
あわせて、次の所有者にも内容を引き継ぐことを記しておくと、売却後のトラブルを防ぎやすくなります。

ローン審査への影響

買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関は担保となる土地や建物の権利関係を重視するため、越境の有無や内容を細かく確認します。
越境があると、将来のトラブルや担保価値への影響を見込んで、審査が慎重になり、追加書類を求められる場合があるため注意が必要です。
提出を求められやすい資料には、確定測量図や境界確認書、覚書など、現状と対応方針を説明できる書面があります。
すでに是正が済んでいる場合は、工事後の写真や報告書などを添えて、改善内容がわかるようにしておくと伝わりやすいでしょう。
ただし、金融機関ごとに判断は異なるため、必要書類を早めに整え、不動産会社と相談しながら進めることが大切です。

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越境物件をスムーズに売却する3つの方法

ここまで越境不動産を売却する際の注意点を解説しましたが、実際に問題なく手放すための、具体的な解決策もおさえておきましょう。
最後に、越境物を取り除く工事や業者買取を含めた売却方法について解説していきます。

越境物を取り除く工事

越境を解消する方法としてわかりやすいのは、塀や枝、設備などを撤去し、境界線の内側に収まる状態に整えてから売却することです。
工事の前には、測量図や現地確認をもとに対象範囲を明確にし、関係者で認識をそろえておかなければなりません。
自分が所有する樹木なら剪定や伐採、塀なら解体や再設置、設備なら移設など、対象に応じて工事の内容は変わります。
また、費用は工事の規模によって異なりますが、内容によっては一定の負担がかかることもあります。
そのため、事前に専門業者へ見積もりを依頼し、必要な費用を把握しておくことが大切です。
隣地の所有者に説明する際は、写真や図面を使いながら、工事日程や立ち入り範囲も文書で残しておくと進めやすくなります。

覚書で現況のまま売却する

工事の負担を抑えたい場合は、関係者全員で現状を確認し、覚書を交わしたうえで現況のまま売却する方法があります。
この方法は、修繕や改善を急がずに、売却準備を進めやすい点が特徴です。
一方で、買主の融資や将来の建て替えに影響することもあるため、内容は丁寧に整理しておく必要があります。
覚書には、越境している場所や現在の状態、今後の対応について具体的に記載することが大切です。
あわせて、将来の引き継ぎ事項まで明確にしておくと、売却後の認識違いを防ぎやすくなります。

不動産業者による買取

時間や費用の負担を抑えたい場合は、越境がある不動産を不動産業者に直接買い取ってもらう方法があります。
買取は、業者が現状を踏まえて購入するため、売却までの期間を短縮しやすい点が特徴です。
越境の整理についても、不動産会社と相談しながら進めやすく、手続きの見通しを立てやすくなります。
そのため、早めに現金化したい方や、住み替えの日程を優先したい方にも向いています。
また、契約条件や引渡し時期、費用負担の範囲を早い段階で確認しやすいこともメリットです。
自分に合う進め方を選ぶためにも、越境の内容や希望時期を整理したうえで相談してみると良いでしょう。

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まとめ

越境とは、所有物が境界線を越えることで、放置したまま売却を進めると、隣人とのトラブルやローン審査への影響が生じるおそれがあります。
売却時は、土地家屋調査士に依頼して境界を確定し、関係者で覚書を交わして、現状や今後の対応を明確にしておくことが大切です。
解決策には、越境物の撤去工事や現況での売買、不動産業者による買取があり、状況に応じて進め方を選ぶと良いでしょう。