不動産売却時にできる税金対策は？税金の種類と控除を解説

不動産売却時には、土地や住宅などの代金を受け取るだけでなく、さまざまな出費があります。
とくに、不動産売却にかかる税金は、場合によって高額になることが注意点です。
そこで今回は、不動産売却時にかかる税金の種類と計算方法、税金対策になる控除について解説します。

不動産売却にかかる税金の種類

不動産売却にかかる税金は、1種類だけでなく、複数の種類があります。
まずは、どのような種類の税金がかかるのか、具体的な内容をチェックしてみましょう。

税金①印紙税

売り出した不動産の買主が決まり、不動産売買契約を結ぶタイミングで納める税金が、印紙税です。
印紙税とは、不動産売買契約書など一定の課税文書にかかる税金で、書類へ印紙を貼付して消印する形で納める税金です。
一般的に、この印紙税は、不動産の売主と買主で半分ずつ負担します。
売主と買主とで不動産売買契約書を2通作成するならば、1通分ずつ費用を負担することになります。
ただし、電子契約で不動産売買を進める場合、この印紙税は不要です。

税金②登録免許税

不動産の登記情報を変更するにあたり必要になるのが、登録免許税です。
不動産の売主が負担するのは、住宅ローン完済後の抵当権抹消登記・相続登記・住所変更登記などです。
不動産売却代金で住宅ローンを完済する場合、融資元の銀行などが設定していた抵当権を抹消する登記が必要になります。
また、相続で取得した不動産を売却するならば、売却前に親名義から自分の名義へ変更する相続登記が必要です。
さらに、売主の現住所に変更があった場合は、住所変更登記を済ませておきましょう。
状況によってどの登記が必要かはさまざまですが、抵当権抹消登記・相続登記・住所変更登記に漏れがあると、不動産売却が進まなくなるため注意が必要です。

税金③譲渡所得税

不動産を売却して利益を手にした場合、譲渡所得税を納める必要があります。
譲渡所得税とは、不動産売却の利益にかかる税金のことであり、所得税・復興特別所得税・住民税をまとめて指す言葉です。
会社員ならば、毎月の給与から、所得税や住民税などが天引きされるのが一般的です。
しかし、不動産売却の利益にかかる所得税・復興特別所得税は、給与所得にかかる所得税とわけて納める必要があります。
不動産売却で所得税・復興特別所得税を納める場合には、売却翌年の確定申告で所得税を納めることがポイントです。
住民税については、翌年の給与から天引きされる金額が増えるほか、天引きを利用しない方は自治体から翌年5月以降に送られる納付書で納めます。

税金④消費税

個人がマイホームなどの不動産を売却する場合、課税事業者に該当しないため、消費税はかかりません。
しかし、個人の不動産売却でも、特定の費用には消費税がかかります。
個人の不動産売却で消費税が課せられるのは、仲介を担当する不動産会社に支払う仲介手数料です。
仲介手数料は、不動産会社の仲介で不動産売買契約に至って初めて発生する費用で、不動産売買契約のタイミングと不動産引き渡しのタイミングにわけて支払うのが一般的です。

▼この記事も読まれています
築浅一戸建てを売却する理由とは？早期売却を実現するコツもご紹介

不動産売却にかかる税金の計算方法

不動産売却前には、それぞれの税金がいくらくらいになるかを計算しておくのがおすすめです。

税金の計算①印紙税

印紙税の金額は、不動産売買契約書に記載された契約金額に応じて決まります。
契約金額ごとに異なる税額が設定されているので、不動産売買契約書に記載された契約金額を計算に使いましょう。
契約金額が500万円～1,000万円以下の場合、印紙税は1万円です。
契約金額1,000万円～5,000万円以下であれば、2万円の印紙税がかかります。
契約金額が5,000万円～1億円以下だと、印紙税として6万円が必要です。
ただし、印紙税の軽減税率が適用できる場合、負担がおおよそ半分ほどになります。

税金の金額②登録免許税

不動産売却代金で住宅ローンを完済するなど、不動産売却前の抵当権抹消には、不動産1つあたり1,000円の登録免許税がかかります。
抵当権が設定されているのが土地と住宅ならば、2つの不動産に対して合計2,000円が登録免許税です。
また、不動産登記に記載された不動産所有者の現住所に変更がある場合、最新の情報を登記する必要があります。
住所変更登記にかかる登録免許税も、抵当権抹消登記と同じく、不動産1つあたり1,000円です。

税金の金額③譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益×税率で求められます。
この計算式のなかの不動産を売却して得た利益とは、不動産売却代金そのものではありません。
不動産売却代金から、不動産購入当時の経費である取得費と、不動産売却にかかった経費である譲渡費用のほか、控除金額を差し引いて不動産売却益を計算します。
取得費には不動産購入費用を計上できますが、使用中に経年劣化した価値を差し引くために、減価償却費を計算する必要があります。
また、譲渡所得税の税率は、不動産を所有している期間によって変わることがポイントです。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、税率は所得税・復興特別所得税・住民税合わせて39.63％です。
一方で、所有期間が5年を超える不動産の売却であれば、譲渡所得税の税率は所得税・復興特別所得税・住民税合わせて20.315％となります。

▼この記事も読まれています
建物の査定方法とは？査定前にやることや査定の流れも解説

不動産売却の税金対策になる控除

譲渡所得税の計算では、控除の有無によって税金の金額が異なります。
譲渡所得税を節約するためには、どのような控除が利用できるかをチェックすることが大切です。

①マイホーム売却の3,000万円特別控除

マイホーム売却の3,000万円特別控除が利用できれば、譲渡所得税の対象となる不動産売却益が計算上少なくなり、節税につながります。
経費などを差し引いた不動産売却益が3,000万円ならば、この特別控除の適用によって税金は発生しません。
不動産売却益が3,000万円以上だとしても、課税対象金額を大幅に減らせるため、適用条件を把握しておきましょう。
マイホーム売却の3,000万円特別控除は、現在住んでいるマイホームまたは転居して3年後の年末までの売却が適用条件です。

②10年超所有したマイホームの軽減税率

不動産売却の税金対策になる、マイホーム売却の3,000万円特別控除とあわせてチェックしたいのが、10年超所有したマイホームの軽減税率です。
この軽減税率は、マイホーム売却の3.000万円特別控除との併用が可能なので、売却利益が3,000万円を超える場合の節税対策になります。
不動産売却にかかる譲渡所得税は、不動産の所有期間が5年を超えるかどうかで税率に違いがあります。
ただし、これより大幅に長い10年を超えて所有したマイホームの場合には、さらに節税につながる低い税率が適用されることがポイントです。
所有期間5年超の長期譲渡所得は20.315％が税率になる一方で、10年超所有の軽減税率は、6,000万円以下の部分が14.21％、6,000万円超の部分が20.315％になります。

③相続空き家の3,000万円特別控除

売却する不動産が相続した空き家の場合、3,000万円特別控除が適用できる可能性があります。
この相続空き家の3,000万円特別控除の適用条件は、親などが亡くなる直前まで住んでいた不動産であることや、耐震基準を満たした家屋であることなどです。
このほかに、売却相手が親子や夫婦などの近親者でないことや、昭和56年5月31日前に建築されていることも適用条件になります。

▼この記事も読まれています
不動産売却における心理的瑕疵とは？売却価格への影響と告知義務を解説

まとめ

不動産売却時には、印紙税・登録免許税・譲渡所得税など複数の税金を納める必要があります。
印紙税・登録免許税の金額は計算しやすい一方で、譲渡所得税の計算は経費・控除などの計算が必要です。
譲渡所得税の税金対策として、マイホーム売却の3,000万円特別控除・10年超所有したマイホームの軽減税率などをチェックしてみてください。