不動産の売却時に利用できる「レインズ」とは？概要と流れについて解説

不動産売却の方法や成功の秘訣などを調べていると、「レインズ」という言葉を目にすることがあると思います。
レインズを利用すると多くのメリットがあることはわかっても、実際にどのような流れで利用するのか、また媒介契約によってなにが違うのかなど詳細を理解したうえで検討したいですよね。
そこで今回は、不動産の売却時に利用できる「レインズ」とはなにか、その仕組みや、利用する際の流れ、媒介契約の種類による違いについて解説します。
自宅の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産の売却時に利用できる「レインズ」とは

まずは、「そもそもレインズとはなにか」といった基礎知識と、その仕組みや利用するメリットについて解説します。

レインズとは

レインズとは、会員の不動産会社が物件の情報を登録して公開したり、ほかの不動産会社が登録した情報を閲覧したりできる、いわば不動産情報を共有するネットワークシステムです。
正式名称は、「Real Estate Information Network System」で、その頭文字から「REINS」と呼ばれています。
レインズを運営している不動産流通機構を構成するのは主に不動産会社で、東日本・中部・近畿・西日本と4つのレインズがあります。
レインズを利用できるのは、会員になっている不動産会社のみです。
レインズには物件の情報だけでなく、顧客の情報も登録されるため、個人の方が閲覧することはできません。
ただし、媒介契約の種類によっては、売主が自分の物件の登録状況や取引履歴などを閲覧することは可能です。

レインズの仕組み

レインズは、不動産会社を介して売主も買主も利用できるシステムです。
売主が不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社が周辺で売り出されている物件の情報を検索して市場の状況を確認し、適正な売り出し価格を売主と相談して決めたうえで物件の情報を登録します。
そして、登録された物件の情報は、レインズの会員となっている不動産会社に共有されます。
不動産を探している方が不動産会社に購入の依頼をすると、会員になっている不動産会社がレインズを閲覧し、希望条件に合った物件を案内する仕組みです。

レインズのメリット

レインズを利用するメリットは、豊富な取引事例を参考にして、適正価格を設定できることです。
会員となっている不動産会社のあいだで情報が共有されるため、安心して取引を進めることができます。
また、ほかの不動産会社の顧客情報も把握できるため、売主は早く買主を探せる点も大きなメリットです。

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不動産の売却時に「レインズ」を利用する際の流れ

では実際にレインズを利用する場合は、どのような流れで売却が進むのか把握しておくと安心ですよね。
そこで次に、不動産の売却時にレインズを利用する際の流れについて解説します。
レインズを利用する際には、以下のように手続きが進みます。

●不動産会社がレインズを利用して市場相場を調べる
●不動産会社が査定価格を提示する
●媒介契約を結び物件の情報を登録する
●売却後に成約の情報をレインズに登録する

上記の流れについて、順番に解説します。

不動産会社がレインズを利用して市場相場を調べる

不動産の売却を検討する際には、まず不動産会社に相談し、査定を依頼することから始めます。
不動産会社は、物件の情報や実際の状態にくわえ、レインズを利用して市場相場を調べます。

不動産会社が査定価格を提示する

不動産会社が査定をおこない、さまざまな情報を加味したうえで査定価格を提示します。
査定には「机上査定」と「訪問査定」の種類がありますが、不動産の売却が決まっている場合は、より精度の高い「訪問査定」をおこなうのが一般的です。

媒介契約を結び物件の情報を登録する

査定価格に納得したら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産取引の成立に向けて活動するよう、不動産会社に仲介を依頼する契約のことです。
媒介契約は、以下の3つの種類に分かれています。

●専属専任媒介契約
●専任媒介契約
●一般媒介契約

これらが分かれるポイントは、媒介契約を結べる不動産会社の数と自分で見つけた買主との取引が可能かどうか、レインズへの登録義務や販売状況の報告義務の有無です。
どれを選択するかによって売却の結果が異なる場合があるため、物件の状態や立地条件、売主の状況などを考慮して選ぶことが大切です。
なお、媒介契約の種類ごとの特徴については、次章で解説します。

売却後に成約の状況をレインズに登録する

レインズを利用して成約となった場合は、その情報を取引事例としてレインズに残すことになっています。
不動産会社がレインズに成約の報告をし、そのデータがレインズに蓄積されていくのです。

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不動産の売却時に「レインズ」の登録義務がある媒介契約の種類

レインズを利用する際には、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があること、また媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があることを前章で解説しました。
どの媒介契約を結んでも、会員となっている不動産会社であれば、レインズを利用することは可能です。
しかし、媒介契約には、レインズへの登録義務があるものとそうでないものがあるため、それぞれの特徴について把握したうえで媒介契約を選ぶことが大切です。
そこで最後に、登録義務がある媒介契約の種類とその特徴について解説します。

登録義務がある

レインズへの登録義務がある媒介契約は、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」です。
専属専任媒介契約
媒介契約を結べるのは1社のみで、自分で買主を見つけた買主に売却する場合は、不動産会社を介さなければなりません。
レインズへの登録や、売主へ販売活動を報告する義務があります。
レインズへの登録期限は、媒介契約締結日の翌日から5日以内です。
売主へ販売活動の状況報告を、1週間に1回以上おこなうことが義務付けられています。
専任媒介契約
媒介契約を結べるのは1社のみで、自分で買主を見つけた場合は直接取引することも可能です。
また、専属専任媒介契約と同じく、レインズへの登録や、売主へ販売活動を報告する義務があります。
レインズへの登録期限は、媒介契約締結日の翌日から7日以内です。
売主へ販売活動の状況報告を、2週間に1回以上おこなうことが義務付けられています。

登録義務がない

レインズへの登録義務がない媒介契約は、「一般媒介契約」です。
複数の会社と媒介契約を結ぶことができ、自分で買主を見つけた場合は直接取引することも可能です。
レインズへの登録や、売主へ販売活動を報告する義務はありません。
このように、一口に媒介契約といっても、それぞれに特徴があります。
需要が高い人気エリアで、早期売却が望める場合は、一般媒介契約でも良いかもしれません。
しかし、築年数が古い物件や需要が低い立地の場合、早く売却したい方は、レインズに登録して広いエリアに情報を知らせることで買主が見つかりやすくなります。
また、販売活動の状況報告があれば市場の反応や不動産会社の活動内容を把握できるため、レインズへの登録と活動報告の義務がある「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」がおすすめです。

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まとめ

不動産の売却時に利用できる「レインズ」とは、会員となっている不動産会社のみが閲覧・登録できる不動産情報のネットワークシステムです。
レインズを利用することで、会員となっている全国の不動産会社に情報を公開できるため、早く買主が見つかる可能性があります。
売却しにくい物件や、売却期間を長引かせたくない方は、レインズへの登録が義務付けられている「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」を結んで早期売却を目指しましょう。