不動産査定書とは？見方や売却価格の妥当性についても解説

不動産を売却する際、査定書の内容に不安や疑問を感じたことはありませんか。
納得できる価格で売却するためには、査定書のチェックポイントを理解することが大切です。
この記事では、不動産売却時に受け取る査定書の基礎知識と、見落としやすい重要なポイントを分かりやすく解説いたします。
不動産の売却を検討している方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

不動産売却時の査定書とは

不動産売却を進めるうえで、査定書の基本からおさえる必要があります。
まずは、不動産査定書の役割や種類、作成主体について解説していきます。

査定書の役割

不動産査定書が持つもっとも重要な役割は、専門家が市場データを基に、適正な価格を示すことです。
これにより、売主は所有する物件をいくらで売り出すべきかを、合理的に判断できるようになります。
査定書には物件の広さや築年数、立地条件といった情報だけでなく、近隣の成約事例なども反映されています。
そのため、単なる勘ではなく客観的な根拠に基づいた価格がわかり、売却計画を立てるうえで重要な出発点となるのです。
自分の希望売却価格と、市場の適正価格との差を把握できる点も、大きなメリットです。
さらに、住宅ローンの残債や新しい住まいの購入資金など、今後の資金計画を立てるための判断材料にもなるでしょう。

査定書の種類

不動産の査定書は、大きく分けて2つの種類があります。
一つ目は、不動産会社が売却活動の参考資料として、無料で作成してくれる査定書です。
これは、主に周辺エリアの取引事例を参考にしており、売主が価格のイメージを掴むために利用されます。
ただし、法的な効力は持たないため、公的な手続きで証明資料として使うことはできません。
二つ目は、不動産鑑定士が有料で作成する、「不動産鑑定評価書」という正式な書類です。
法律に基づいて作成されるため、裁判所や税務署などの公的機関に提出する際の証拠として扱うことができます。
費用は物件の規模により異なりますが、一般的に20万円から50万円程度必要になります。

比較のメリット

査定書を取得するメリットは、単純に物件のおおよその価格がわかるだけではありません。
複数の不動産会社から査定書を取り寄せて比較することで、より多くの価値ある情報を得られます。
これは、最終的に売却を任せる不動産会社を選ぶ際の、重要な判断材料となります。
また、査定価格が近隣の成約事例や公的な土地の価格と、大きく離れていないかを確認することも大切です。
ご自身で相場感を養うことで、不動産会社との話し合いや価格交渉を有利に進められるようになります。

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不動産売却時の査定書の見方

前章では、査定書の役割や種類について述べましたが、実際に査定書を受け取った際、どこに注目すると良いか気になりますよね。
ここでは、査定書の主要項目や価格根拠の読み解き方について解説いたします。

主な記載項目

まず、不動産査定書はいくつかの項目で構成されており、全体を把握することが大切です。
物件の基本情報を示す「物件概要」や、具体的な金額を示す「査定価額」が主な項目です。
また、価格をどう算出したかを説明する「評価・算出方法」や、市場の状況を記した「市場動向」も含まれます。
物件概要には、所在地や面積、築年数といった基本的な情報にくわえ、法律上の制限なども記載されます。
査定価額の欄には、いくらで売れそうかという予想価格が、具体的な数字で示されているでしょう。
さらに、どのような根拠でその価格に至ったのかを、これらの項目全体から読み解くことが重要です。

価格算出の手法

査定価格を算出するための根拠には、主に「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」という3つの手法があります。
原価法とは、同じ建物をもう一度建てた場合の費用から、年月の経過による価値の減少分を引いて計算する方法です。
この手法は、とくに築年数が浅い一戸建てなどの査定で重視される傾向にあります。
取引事例比較法は、査定する物件と条件が似ている物件の、過去の成約事例を基に価格を算出する手法です。
中古マンションや中古住宅の査定では、この取引事例比較法がもっとも重視されるのが一般的です。
収益還元法は、その不動産が将来生み出すと予想される収益を基に価格を決める方法で、主に投資用物件で使われます。
査定書では、どの手法が重視されたかが示されているため、ご自身の物件の種類と合っているかを確認しましょう。

適正価格の確認

不動産会社から提示された査定価格が、本当に適正なのかをご自身で確認することも大切です。
1つの方法として、国土交通省が公開している「不動産取引価格情報検索」を活用することが挙げられます。
このサイトでは、実際におこなわれた不動産取引の価格を調べられるため、近隣の相場を把握するのに役立ちます。
また、公示地価や基準地価といった公的な土地の価格データを参考に、土地部分の価格を検証することも有効です。
これらの情報と査定価格を照らし合わせることで、提示された金額が相場から大きくずれていないか判断することができます。

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不動産売却時の査定書チェックのポイント

ここまで査定書の読み方や価格根拠について解説しましたが、最終的に何を重視して判断すべきかもおさえておきましょう。
最後に、総額や流通性比率、説明の見やすさなど、査定書で注視すべきポイントについて解説していきます。

総額の妥当性

査定書に記載されている総額は、単に売却価格の目安を示すだけでなく、今後の資金計画に直結する重要な数字です。
査定価格と実際の成約価格には差が出ることが多い点を、事前に理解しておくことが大切です。
もし、提示された査定総額が、周辺の成約事例などから見てあまりにも高い場合は注意しましょう。
不動産会社が売却の契約を得るために、意図的に高めの価格を提示している可能性も考えられます。
ご自身でも公的なデータを調べ、価格の妥当性を確認し、堅実な資金計画を立てることが大切です。

流通性の比率

査定書のなかには、「流通性比率」という、市場での売れやすさを示すための指標が記載されていることがあります。
これは駅からの距離や日当たり、間取りといったさまざまな項目を評価して数値化したもので、1.00が基準となります。
この比率が1.00を超えていれば市場で売れやすい物件、下回っていれば売れにくい物件と判断される仕組みです。
算出された査定価格にこの比率を掛け合わせることで、より実際に成約しやすい価格を予測します。
比率が低い場合には、売却に時間がかかる可能性を考え、広告の方法などを相談も検討してみましょう。
反対に、比率が高すぎる場合も楽観的すぎないか、その根拠となるデータをしっかりと確認することが重要です。

説明の分かりやすさ

査定書の見やすさや説明の丁寧さは、その不動産会社の信頼性を測るための指標にもなります。
良い査定書は、価格の根拠がグラフや表でわかりやすく示され、専門用語には注釈がついています。
物件の良い点だけでなく、弱点やその対策についても触れられていると、さらに信頼できるでしょう。
反対に、文字が多く、数値の根拠がはっきりしなかったり、写真が古かったりする査定書には注意が必要です。
査定書を受け取ったら、記載されている情報が最新か、納得できる説明がされているかを確認しましょう。

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まとめ

不動産査定書には、不動産会社が作成する無料のものと鑑定士による有料のものがあり、複数の会社から取得して比較検討することが重要です。
査定書では、取引事例比較法などの価格算出の根拠を確認し、国土交通省のデータなどを活用して提示された価格が適正か見極めることが大切です。
査定書を最終確認する際は、総額の妥当性や売れやすさを示す流通性比率に注目し、説明の分かりやすさから不動産会社の信頼性も判断できるでしょう。