3000万の家の10年後の価値はいくら？評価方法と影響する要因も解説！

マイホームの売却にあたり、建物と土地が合計いくらで売れるのかと気になっている方も多いでしょう。
元の購入価格や時間の経過による影響を確認すると、物件の売却価格を予想しやすくなります。
そこで今回は、3000万の家に見込まれる10年後の価値をはじめ、物件の評価方法と売却価格に影響する要因も解説します。

3000万の家で10年後の価値はいくらとなるのか

3000万の家がいくらで売れるのかは、売却時点での価値によります。
建物の価値は時間の経過で変わるため、注意が必要です。
購入から10年後の価値は、以下のとおりです。

購入から10年後の価値

購入した3000万の家が木造一戸建てなら、建物の価値は1年経過するごとに約5％減少すると予想されます。
根拠は、不動産流通近代化センターのマニュアルにもとづく試算結果にあります。
上記の傾向を当てはめれば、築10年で価格は約50％減となる計算です。
10年後の価値を思えば、もとは3000万の家でも、購入当時の価格で売るのは難しいと予想されます。

時間の経過で価値が下がる理由

時間の経過で建物の価値が下がる理由は、住宅の耐用年数にあります。
耐用年数とは、税金の計算（減価償却）に用いるための形式的な年数です。
具体的な年数は建物の構造によって変わり、木造は22年、鉄筋コンクリート造は47年です。
たとえば、購入した3000万の家が木造一戸建てで、建物が2,000万円、土地が1,000万円だったとしましょう。
建物の耐用年数を22年として、築年数ごとの目安価格を試算すると、築1年では2,900万円、築3年では2,700万円、築5年では2,500万円となります。
このように、時間の経過による影響を具体的に確認すると、10年後の価値やいくらで売れるのかを予想しやすくなります。
ただし、上記の傾向や築年数ごとの価格は、あくまで目安です。
10年後の価値は、建物の管理やメンテナンスの状況などによって変わる点に注意しましょう。

土地価格はいくらになるのか

3000万の家における10年後の価値について、約50％減と予想されるのはあくまで建物のほうです。
家が建っている土地の10年後の価値は、時間の経過だけでは変わりません。
価値が変動する要因がとくになければ、10年後にも購入価格が目安となります。
この点は、購入から10年が過ぎたあとも同じです。
築20年を迎えて建物に価値が見込まれなくなったら、土地の価値だけで物件全体の価格が決まると予想されます。

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3000万の家で10年後の価値を調べるための評価方法

3000万の家において、10年後の価値やいくらで売れるのかを考えるときには、物件の評価が必要です。
主な評価方法には、取引事例比較法と原価法の2つが挙げられます。
それぞれの評価方法の詳細は、以下のとおりです。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、過去の取引事例を参考に、現在の価値を判断する方法です。
過去の取引事例は、レインズマーケットインフォメーションなどのホームページで調べられます。
ホームページ内で把握できる具体的な情報は、過去の不動産売買における成約価格や物件の条件などです。
自分の家と条件が似ているデータをピックアップすれば、それぞれの成約価格がひとつの参考となります。
ただし、取引事例比較法で把握できるのは、あくまで過去の成約価格にすぎません。
当時と現在では状況が異なる可能性があり、データ上の成約価格で3000万の家が売れるとは限りません。
この点は、築年数や面積など、物件の条件が似ていても同じです。
把握できるのはあくまで参考価格であり、現時点でいくらが適正かは、個別に評価する必要があります。

原価法

原価法とは、評価対象の建物の新築価格をまず想定し、次に想定価格から経年劣化による減価額を差し引く形で価値を見積もる方法です。
3000万の家で10年後の価値を調べたいなら、家の新築価格から10年分の減価額を差し引きます。
そのため、原価法を用いるなら、家の新築価格や10年分の減価額をそれぞれ具体的に計算する必要があります。

評価が難しいときの対応

上記の方法で3000万の家における10年後の価値を見積もれますが、一般の方が自分で不動産を評価するのは難しいでしょう。
もし、マイホームの売却をすでに想定しているなら、不動産会社に査定を依頼できます。
不動産鑑定士による査定は有料ですが、不動産会社がおこなうものなら費用は不要です。
不動産会社の査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
両者の違いは現地調査の有無で、机上査定だと家の実物は確認されないので注意しましょう。
訪問査定を選べば現地調査がおこなわれ、プロが判断した高精度な評価額を把握できます。

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3000万の家で10年後の価値に影響する要因

3000万の家で10年後の価値がいくらとなるかは、築年数の影響が大きいものの、要因はほかにもあります。
マイホームの売却や物件の評価にあたって押さえたい主な要因は、以下のとおりです。

土地価格の動向

10年後の家の価値を決める要因のひとつは、土地価格の動向です。
土地価格は時間の経過だけで単純に下がりませんが、変動自体はありえます。
土地が以前より高くなっていれば、建物の価値の下落分をカバーできるため、物件全体の価格が比較的下がりません。
土地価格が大きく上がっていれば、家が購入当時より高く売れることもありえます。
ただし、土地価格の変動は、売主に有利なものばかりではありません。
建物だけでなく、土地まで価値が下がっていると、10年後の家の売却価格は通常の想定より低くなってしまいます。
このように、どのような影響となるかは一概にいえませんが、土地価格は10年後の価値を左右する主な要因であり、一定の注意が必要です。

物件価格の内訳

3000万の家と一口にいっても、建物と土地がそれぞれいくらなのかは、物件によって変わります。
土地価格の割合が高いと、購入から時間が経ってもあまり価値が下がりません。
家の価値が時間の経過で下がる主な要因は、建物の価値が年々減少していく点にあるからです。
建物価格の割合が高いと、時間の経過による影響が大きくなり、10年も経つと価値が大幅に目減りしかねません。
一方、土地は時間の経過だけで価値が下がりません。
そのため、購入価格の大半を土地価格が占めているなら、10年後にも比較的高い価値を維持できると見込まれます。

建物の構造

10年後の家の価値を考えるときは、建物の構造も重要な要因です。
構造によって、市場での価値の維持しやすさが異なる傾向があるからです。
一般的に、木造一戸建ては中古住宅市場において価値の下落が早い傾向にあります。
これに対し、重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造の家は、物理的に頑丈で耐火性・耐久性にも優れているため、木造に比べて資産価値が下がりにくいとされています。
どちらの構造も木造より頑丈であり、耐火性能の向上や防災対策などのために採用されることがあります。
税金の計算で用いられる「法定耐用年数」も、木造が22年であるのに対し、重量鉄骨造は34年、鉄筋コンクリート造は47年と長く設定されており、こうした構造上の頑健さが、実際の市場価値の維持しやすさにも繋がっているでしょう。

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まとめ

3000万の家が木造一戸建てなら、建物の価値は1年で約5％下がり、10年後の価値は購入当時の約半分になると予想されます。
物件の主な評価方法は、過去の不動産売買の事例を参照する取引事例比較法と、建物の新築価格から経年劣化による減価額を差し引く原価法の2つです。
家の10年後の価値に影響する要因には、土地価格の動向、物件価格の内訳、建物の構造などがあります。