不動産売却の媒介契約について！3種類の違いと選び方も解説

不動産の売却を考え始めたものの、「媒介契約」の種類が多く、どれがご自身の状況に最適なのか分からず、お困りではありませんか。
どの契約を選ぶかは、売却のスピードや価格を左右する重要な選択であり、売却成功の鍵を握っています。
本記事では、3種類の媒介契約の基本的な違い、それぞれの長所と短所、契約で失敗しないための注意点までを解説いたします。
大切な不動産を納得のいく形で売却したい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

媒介契約とは

不動産を売却する際は、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
まずは、媒介契約の基本的な役割と3つの契約形態について解説していきます。

媒介契約の役割

不動産の売却を不動産会社に依頼する際に、売主との間で結ぶものを媒介契約と呼びます。
個人間で、不動産を売り買いすることも不可能ではありませんが、専門知識や複雑な手続きが伴います。
また、高額な取引で思わぬトラブルに巻き込まれないためにも、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
さらに、仲介業務の内容や手数料の金額などをはっきりさせるために、媒介契約を結びます。
媒介契約は法律に基づき、不動産会社は契約内容を記した書面を交付することが義務付けられています。

3種類の契約条件

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3つの種類があります。
「一般媒介契約」は、複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できる、もっとも自由度の高い契約形態です。
一般媒介契約では、不動産会社が物件情報を他の会社へ共有したり、売主へ活動状況を報告したりする義務はありません。
ただし、現在では多くの不動産会社が、取引の透明性確保のため、一般媒介契約でも物件情報をREINS（レインズ）に登録するケースが増えています。
次に、「専任媒介契約」は、信頼できる1社に絞って売却を任せる契約方法です。
依頼を受けた不動産会社は責任を持って販売活動にあたり、自己発見取引も引き続き可能となります。
「専属専任媒介契約」は、専任媒介契約よりも、さらに不動産会社との結びつきが強まる契約といえるでしょう。
依頼先が1社に限定される点は同じですが、ご自身で買主を見つけた場合でも、必ず不動産会社を通して契約する必要があります。

状況別のおすすめは？

お持ちの物件が人気のエリアにあり、多くの購入希望者が見込めるときは、「一般媒介契約」が有効です。
複数の不動産会社に依頼して競争してもらうことで、より良い条件での売却が期待できるかもしれません。
初めて不動産を売却する方や、売却の手間を減らしたい方には「専任媒介契約」が向いています。
信頼できる担当者としっかり連携を取りながら、定期的な報告を受けて安心して売却を進めることができるでしょう。
また、早く積極的に売却してほしいと願う場合は、「専属専任媒介契約」が有力な選択肢です。
不動産会社は仲介手数料を確実に得られるため、広告費を多く使うなど、熱心な販売活動を期待できます。

▼この記事も読まれています
不動産売却における仲介と買取の違いは？離婚時・相続時の注意点も解説！

不動産売却で結ぶ媒介契約の3種類のメリット

前章では媒介契約の3つの種類について述べましたが、それぞれのメリットを比較したいですよね。
ここでは、各契約形態のメリットと選ぶ際の判断基準について解説いたします。

売却速度と価格

媒介契約の種類は、不動産会社の販売活動や広告戦略に直接影響を与えることがあります。
たとえば、「一般媒介契約」は複数の不動産会社に依頼できるため、買主の目に触れる機会が増えると考えられます。
しかし、不動産会社からすると仲介手数料を得られる保証がなく、多額の広告費をかけることに消極的になりやすいです。
一方、1社に任せる「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」は、不動産会社が仲介手数料を得られる見込みがあります。
そのため、費用をかけた広告戦略や、魅力的な物件紹介ページの作成など、積極的な販売活動が期待できるでしょう。

サポートと安心感

売主が受けられるサポート体制や、それによって得られる安心感にも違いが生まれます。
一般媒介契約では法律上の報告義務がないため、売主ご自身で各社へ進捗を確認しなくてはなりません。
それに対し、専任媒介契約は2週間に1回以上、専属専任媒介契約なら、1週間に1回以上の業務報告が義務付けられています。
報告内容も、どの広告媒体に載せたかや問い合わせ件数、内見時の反応など、具体的で分かりやすいものとなっています。
これにより、売主はご自宅にいながら売却活動の状況を把握でき、安心材料となるでしょう。

選ぶ際の判断基準

情報の拡散力や不動産会社同士の競争に期待する場合は、「一般媒介契約」が適しています。
特に、立地が良い人気物件であれば、複数の会社が競い合うことで、より高い価格での売却が期待できるでしょう。
手厚いサポートを求め、安心して売却を進めたい場合は、「専任媒介契約」が向いています。
信頼できる1社が責任を持って販売活動を行い、定期的に報告を受けることで、不安や手間は軽減されます。
売却のすべてを専門家に任せたい場合は、「専属専任媒介契約」が最適です。
依頼先は1社に限定されるため、不動産会社はより積極的に販売活動を行います。
ただし、報告やサポートが手厚くても、市場状況や物件条件によって希望価格や成約までの期間は変わるため、必ず保証されるわけではありません。

▼この記事も読まれています
不動産の売却相場を調べる方法は？机上査定と訪問査定の特徴もご紹介！

不動産売却の媒介契約で後悔しないための注意点

ここまで媒介契約の種類とメリットを解説しましたが、契約時の注意点もおさえておきましょう。
最後に、媒介契約で失敗しないためのポイントと、売却を成功させるコツについて解説していきます。

専任系契約の強み

多くの専門家は、特別な事情がなければ、専任媒介契約や専属専任媒介契約の利用をすすめています。
その理由の一つは、売主と不動産会社が連携しやすく、内見の調整がスムーズであるためです。
窓口が一つにまとまっており、売主は一社の担当者とだけやり取りするため、管理の負担が軽くなります。
また、担当者と市場の状況や内見者の反応を見ながら、二人三脚で戦略的な価格の見直しなどを進めることができます。

契約前の確認事項

媒介契約を結ぶ前には、いくつか確認すべき重要な注意点があります。
なかでも「囲い込み行為」は、不動産会社が自社の利益を優先して、他の会社が見つけた購入希望者を紹介しないようにする悪質な行為を指します。
リスクを避けるためには、契約後に不動産会社から情報システム（レインズ）への登録証明書を受け取り、登録状況を確認することが大切です。
また、契約解除の条件についても事前にしっかり目を通し、分からない点は質問しましょう。
不動産会社側に報告義務を果たさないなどの明確な違反があれば、売主は契約を解除できます。

契約後にすべきこと

販売が始まったら、まず物件情報サイトなどで、ご自身の物件がどのように掲載されているかを確認しましょう。
物件の魅力が十分に伝わる内容か、情報に間違いがないかを見て、改善点があれば担当者に伝えることが大切です。
内見には可能な限り協力し、お部屋を清潔で明るい状態に保つよう心がけることもポイントになります。
もし、販売開始から1か月以上経っても内見の申し込みが少ない場合は、価格の見直しを検討する必要があるかもしれません。
その場合は、担当者と周辺の相場などをよく話し合い、適切な価格へ調整することが求められるでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産の売却益とは？計算方法や節税方法もご紹介

まとめ

不動産売却で結ぶ媒介契約には3種類あり、複数社への依頼や自己発見取引の可否、不動産会社の報告義務などに違いがあります。
1社に任せる専任媒介契約は、不動産会社の積極的な活動を期待でき、定期的な業務報告によって安心して売却を進められる点が魅力です。
契約時は「囲い込み行為」のリスクに注意し、契約後は不動産会社と密に連携を取りながら、主体的に売却活動へ関わることが成功の鍵となるでしょう。