共同抵当権とは？メリットやデメリットについても解説

マイホーム購入時に複数の不動産をまとめてローンの担保にする、「共同抵当権」という仕組みをご存知でしょうか。
これは、融資をより受けやすくするために役立つ大切な制度です。
本記事では、共同抵当権の基本的な仕組みから、活用するためのメリット、そして注意すべきデメリットを解説いたします。
これから住宅ローンを組んでマイホームの購入を検討されている方は、ぜひ本記事をご参考になさってくださいね。

共同抵当権とは

共同抵当権を理解するには、その基本的な仕組みをおさえることが重要です。
まずは、共同抵当権の定義や、一般的な抵当権との違いについて解説していきます。

一般的な抵当権との違い

共同抵当権とは、法律上、「一つの借金（債権）を担保するため、複数の不動産に設定される抵当権」のことです。
これに対して一般的な単独抵当権は、一つの債権に対して一つの不動産だけを担保に設定する形態で、担保が「一つ」か「複数」かが違いとなります。
万が一ローンの返済が滞った場合、共同抵当権では、担保として設定したすべての不動産が差し押さえの対象となり得ます。
日本のマイホーム購入では、土地と建物をセットで担保に入れるため、この共同抵当権が設定されることが一般的です。

債権者・債務者の視点

共同抵当権が用いられる背景には、お金を貸す側の「債権者（金融機関）」と、借りる側の「債務者」の理由が存在します。
債権者の目的は、複数の不動産を担保に取ることで担保価値の総額を大きくし、「債権回収の確実性を高める」ことです。
担保不動産の一つが値下がりした場合でも、他の不動産の価値で不足分を補える可能性が高まり、万が一の際のリスクを低減できるのです。
このリスク低減効果があるからこそ、金融機関は高額な住宅ローン融資や、場合によっては有利な条件での貸し付けに応じやすくなります。
一方で、債務者の立場からは、共同抵当権は「希望する融資額を確保する」ための有効な手段となるでしょう。
これにより金融機関の評価が上がり、希望する融資額全額の承認を得られる可能性が高まるため、注文住宅を建てる際などにも活用されています。

複数の不動産で担保力を向上

共同抵当権が持つ「担保力」は、とくにマイホーム購入における「土地と建物」のケースで重要です。
日本の法律では、土地と建物はそれぞれ独立した別個の不動産として扱われますが、市場では一体のものとして取引されるのが一般的です。
万が一、金融機関が土地だけに抵当権を設定してしまうと、返済が滞った際に土地だけが競売にかけられ、土地上の建物が利用を制限する「法定地上権」を生じさせる恐れがあります。
土地の利用が制限されると、落札価格が著しく低くなる恐れがあり、これは金融機関にとってリスクとなってしまいます。
そのため金融機関は、土地と建物の両方に共同抵当権を設定することを融資の条件とし、万が一の際には両方を競売にかけることを可能にしているのです。

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共同抵当権のメリットとは

前章では、共同抵当権の基本的な仕組みについて述べましたが、メリットが気になりますよね。
ここでは、共同抵当権を活用するメリットについて解説いたします。

融資額が引き上がる仕組み

共同抵当権がもたらすメリットは、住宅ローンの借入可能額、すなわち融資額を引き上げられる可能性が高まる点です。
金融機関は、返済が滞った場合に備えて担保不動産の価値を評価し、その評価額の一定割合を融資の上限として設定します。
土地の路線価や建物の積算評価などを個別に算出したうえで、それらを合算した総額が全体の担保価値として審査されます。
また、ご自身やご家族が所有する別の不動産を追加で共同担保として提供することにより、担保価値の総額をさらに上乗せすることも可能です。

金利・返済条件が有利になる

共同抵当権を設定することで、金利や返済期間といった融資条件が、通常よりも有利になる可能性もあります。
金融機関が金利を決定する際に重視する要素の一つが、融資した資金が回収できなくなる「貸し倒れリスク」です。
共同抵当権によって複数の不動産が担保とされると、債権者（金融機関）の立場からは、債権回収の確実性が格段に高まります。
融資のリスクが低いと判断されれば、より積極的な融資判断を下しやすくなるでしょう。
その結果、通常よりも低い金利が提示されたり、長期の返済期間が設定されたりするなど、債務者にとって有利な条件を引き出せる可能性が生まれます。

活用時の実務的な注意点

最後に、共同抵当権を実際に活用する際の実務上の注意点として、契約手続きや諸費用について理解しておくことが重要です。
金融機関との住宅ローン契約と同時に、法務局で「抵当権設定登記」を申請し、登記簿に内容を記載する必要があります。
費用面で大きな割合を占めるのは、登記申請時に納める「登録免許税」です。
原則として、「債権額（借入額）×0.4%」で計算されます。
ただし、マイホーム取得など一定の要件を満たす場合は、税率が0.1%に軽減される特例措置も設けられています。
共同抵当権は対象不動産の数が増えるため、単独の抵当権よりも報酬が高額になることが多いです。

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共同抵当権のデメリットとは

ここまで、共同抵当権のメリットを解説しましたが、知っておくべきデメリットもおさえておきましょう。
最後に、共同抵当権のデメリットとリスク管理について解説していきます。

他の不動産も失う恐れ

共同抵当権のデメリットは、一つの住宅ローンの返済が滞った場合に、担保として提供した他の不動産すべてに影響が及ぶ点です。
最悪のケースでは、マイホームだけでなく、共同担保に入れたすべての不動産を失ってしまう恐れがあります。
たとえば、マイホームの土地と建物にくわえ、担保不足を補うために、親が所有する実家の土地も共同担保に入れたと仮定しましょう。
万が一住宅ローンの返済が困難になると、金融機関は貸した資金を回収するために抵当権を実行し、担保不動産すべてを差し押さえる権利を行使します。
債務者側の希望は通らず、親の実家の土地も含めてすべてが売却対象となり得るのです。

抵当権解除・変更の複雑さ

まず、住宅ローンを無事に完済した際には、登記簿から抵当権を抹消する「抵当権抹消登記」の手続きが、担保に入れたすべての不動産に対して必要です。
登録免許税は不動産1つにつき1,000円がかかるほか、対象不動産の数が増えるほど、司法書士に支払う報酬も高くなる傾向にあります。
より深刻なのは、ローン返済中に担保不動産の一部だけを売却したり、担保から外したりする場合の制約です。
共同抵当権は債権全体に対して設定されているため、一部の不動産だけを担保から解除するには、必ず金融機関の厳格な承諾を得なければなりません。

リスク回避の代替策と相談

こうした深刻なリスクを回避するためには、共同抵当権以外の代替手段を検討し、専門家へ事前に相談することが不可欠です。
とくに、親族の不動産を担保に入れる「物上保証」を求められた場合は、安易に承諾せず、まずは他の方法で資金調達ができないか模索しましょう。
また、担保を増やすのではなく、夫婦や親子の収入を合算する「収入合算」や「ペアローン」を利用し、返済能力を高める方法も選択肢となります。
重要なのは、登記手続きや費用については司法書士に、資金計画全体についてはファイナンシャルプランナーに相談しましょう。

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まとめ

共同抵当権とは、1つの住宅ローンを借りるために、土地と建物といった複数の不動産をセットで担保に入れる仕組みのことです。
複数の不動産を担保にすることで金融機関の評価が上がり、融資額を引き上げたり、金利や返済期間を有利にしたりできます。
一方、返済が滞ると担保に入れた全不動産を失う恐れがあり、売却や変更の手続きも複雑になる点に注意しましょう。