古い家の売却方法は？契約時の注意点も解説

思い入れのあるご実家や相続した古い家を手放そうと思っても、どのような手順で売却を進めればよいのかわからず、お困りではありませんか。
古い家はそのまま放置してしまうと、建物の老朽化が進んで資産価値が下落するだけでなく、固定資産税などの維持管理コストも重い負担となってしまいます。
本記事では、ご自身の家が「古い」と判断される3つの基準をはじめ、建物の状態に合わせた売却方法や、事前に知っておきたい契約上の注意点について解説します。
リスクを把握して、少しでも条件良くスムーズに古い家を売却したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

古い家と判断される3つの基準

古い家の売却を成功させるためには、築年数や耐震性など、現状を正確に把握しておくことが大切です。
まずは、古い家を古いと判断するための基準について、解説していきます。

税制上の築年数

木造住宅の法定耐用年数は22年とされており、築20年を超えると建物の評価が下がりやすい傾向にあるのが特徴です。
一方で、鉄骨造は27年、RC造は47年が目安となるため、構造によって見られ方は異なります。
ただし、これらの年数は税務上の基準であり、建物の寿命そのものを示すものではありません。
買主が住宅ローン減税を使う場面では、1982年1月1日以降に建築されたかどうかも確認されます。
築年数だけで判断せず、税制上の基準と市場での評価を分けて考えることが大切です。

耐震性能のチェック

建物の耐震性を確認する際は、1981年6月1日を境に、旧耐震基準と新耐震基準へ分かれる点をおさえておきましょう。
新耐震基準の建物は、売却時にも安心材料として受け取られやすい傾向があります。
また、木造住宅では2000年の法改正により、基礎や接合部、耐力壁の配置なども見直されました。
基準を確認する際は、完成日ではなく建築確認日を見て、1981年6月1日以降かどうかを確かめることが大切です。
1981年以前の建物でも、耐震診断や補強の履歴があれば、買主に状況を伝えやすくなります。
書類が手元にない場合は、役所で概要書を確認し、必要に応じて耐震診断を検討すると良いでしょう。

劣化状態による影響

築年数や耐震基準を満たしていても、シロアリ被害や雨漏り、配管の老朽化があれば査定額には大きく影響します。
なかでも、構造を支える主要な部分への傷みは建物全体の印象を左右しやすいため、事前の確認が欠かせません。
具体的には、床の沈みや蟻道の有無、天井や壁のシミにくわえて、配管の不具合や外壁のひび割れなどを早めに把握しておくことが重要です。
これらを事前に見ておくことで、査定の場でも建物の状況を伝えやすくなります。
また、査定前に気になる点をまとめておくと、買主への説明がしやすくなり、売却後の認識のずれも防ぎやすくなります。

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古い家を売却するための3つの方法

前章では、古い家の基準について述べましたが、実際のところどう売却すればよいか悩みますよね。
ここでは、古い家を市場に出すための3つの手法について、解説していきます。

現状渡しで売却する

古家付き土地は、古い建物が残ったままの土地として売り出す方法で、解体前の準備負担を抑えやすい進め方です。
買主が建て替えや活用方法を考えやすいため、立地や土地の広さを重視する地域では、検討されやすい傾向があります。
また、価格は土地の相場を軸にしながら、解体費用や建物の状態を踏まえて調整していくことが一般的です。
建物をそのまま売却しやすい一方で、設備の状態や不具合は、事前に整理して丁寧に伝えることが大切です。
このように、古家付き土地は、売主にとっても先に大きな工事費をかけずに進めやすく、資金計画を立てやすい点がメリットといえるでしょう。

リフォームして売る

建物を解体して更地で売る方法は、買主が建築計画を立てやすくなり、土地の魅力を伝えやすい進め方です。
売却を考える際は、まず査定で更地にする効果を確認し、解体の見積もりを取って全体の流れを整理していきます。
解体費用は建物の構造や広さ、付帯物の有無によって変わるため、複数の会社を比べて把握しておくことが大切です。
また、建物を解体すると住宅用地の特例が外れ、固定資産税の負担が変わる点にも注意が必要です。
そのため、更地にする時期と売却の時期は、費用とのバランスを見ながら考えると進めやすくなります。
建物の管理負担を早めに減らしたい場合にも、更地での売却は検討しやすい方法といえるでしょう。

解体して更地で売る

建物を解体して更地で売る方法は、買主が建築計画を立てやすく、土地の魅力を伝えやすい進め方です。
売却を進める際は、まず査定で更地にした場合の見え方を確認し、そのうえで解体の見積もりを取る流れが一般的です。
解体費用は建物の構造や広さ、付帯物の有無によって変わるため、複数の会社を比べて把握しておくと良いでしょう。
また、建物を壊すと住宅用地の特例が外れ、固定資産税の負担が変わる点にも注意が必要です。
そのため、更地にする時期と売却の時期は、費用とのバランスを見ながら考えることが大切です。
建物の管理負担を早めに減らしたい場合にも、更地売却は選択肢の1つとして考えやすい方法となります。

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古い家を売却する際の注意点

ここまで、具体的な売却の手法を解説しましたが、売却後のトラブルを防ぐためのポイントもおさえておきましょう。
最後に、古い家を売却する前に知っておきたい事前対策と、契約上の注意点について解説していきます。

再建築不可物件の確認

再建築不可物件とは、接道義務を満たしておらず、新しく建て替えをしにくい土地を指します。
確認する際は、登記情報だけで判断せず、役所で道路種別や接道状況を調べておくことが大切です。
ただし、この条件は買主の利用計画に関わるため、広告の段階からわかる範囲を丁寧に伝えておきましょう。
また、住宅ローンや活用方法にも影響しやすいため、あらかじめ用途を整理しておくと販売先を考えやすくなります。
活用先が限られる場合は、再建築不可物件の取扱経験がある業者へ、相談する方法もあります。

契約不適合責任と免責

契約不適合責任とは、引渡した不動産が契約内容と合っていない場合に、売主が一定の責任を負う仕組みです。
古い家では、雨漏りやシロアリ被害、配管の不具合などが対象になりやすいため、把握している内容は書面で整理して伝えることが大切です。
免責特約を付ける場合でも、何を対象にして、どこまで責任範囲を調整するのかを、契約書に具体的に記載しておきましょう。
また、把握している不具合を設備表や告知書に正確に記載しておくと、引渡し後の認識のずれを防ぎやすくなります。
事前に情報を共有しておくことで、契約条件の整理もしやすくなり、売却の流れも進めやすくなります。
そのため、仲介会社と早めに打ち合わせをおこない、説明資料をそろえておくことが大切です。

境界確定と測量の実施

古い家を売る際は、土地の境界があいまいなままだと、面積や使える範囲の受け取り方に差が出やすいため注意が必要です。
境界確定は、隣地の所有者との立ち会いなどを通じて、境界標や境界線を明確にしていく手続きです。
また、測量をおこない正確な図面を整えておくと、買主も土地の形や接道状況を把握しやすくなります。
あわせて、越境物の有無や塀の位置関係も確認しておくと、引渡し前の相談を進めやすくなります。
面積や境界の説明が明確になることで、価格の考え方も伝えやすくなるでしょう。
そのため、早めに土地家屋調査士へ相談し、必要な流れを整理しておくことが大切です。

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まとめ

古い家を売却する際は、築年数や耐用年数、1981年を境とする耐震基準にくわえ、シロアリや雨漏りなどの劣化状態も正確に把握することが大切です。
売却方法には、現状渡しやリフォーム、更地化があり、建物の状態や資金計画に合わせて選びましょう。
再建築不可物件の確認や契約不適合責任への対応、境界確定と測量を事前に進めておくと、売却後のトラブルを防ぎやすくなります。